文 | AI财经社 实习生 王贺龙
编辑 | 梁夜
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素有“鬼城”之称的鄂尔多斯，近来终于实现了“逆袭”，最直接的表现便是楼市复苏。
如果用一个词来形容当地的房价，“大起大落”或再合适不过。在过去的10余年间，鄂尔多斯的房价从每平方米1500元，快速涨至1万元甚至更高，而后迅速坠落至5000元甚至更低，成为中国房地产泡沫的“最佳展品”。
几年过去后，鄂尔多斯已逐渐度过煤炭城市转型的阵痛，房价也逐步恢复到暴跌前的水平。“安居客”的数据显示，鄂尔多斯9月二手房均价为每平方米6729元，环比上涨 1.63%；康巴什区9月二手房均价为每平方米10396元，环比上涨 0.68%。
“鬼城”的由来
2010年，美国《时代周刊》的一篇报道《中国鄂尔多斯：一座现代鬼城》，引起了世界的关注。“鬼城”在之后的几年中，成为鄂尔多斯的代名词。
在该篇报道中，《时代周刊》描述了原计划迁入百万人口的鄂尔多斯康巴什区，在建成后却成了一座现代化空城，15分钟内不见一个行人，驶过的汽车不到10辆。即使偶尔出现的行人，也是踱着沉重的步伐，毫无生机。
事实上，在这篇报道的背后，是彼时的康巴什区的基建设施还未完全建完，因此入住率不高，大部分人口还居住在老城区，造成新区有空荡、落魄之感。
而康巴什新区的故事要从更久之前说起。
在2004年以前，鄂尔多斯一度是内蒙古最为贫困的地区之一。而被库布齐和毛素乌两大沙漠包围起来的康巴什区，也因环境恶劣只有两个小村庄，人口不足1400人。
直到“羊、煤、土、气”这四大宝贝的崛起，鄂尔多斯才真正迎来了“扬眉吐气”的局面。
数据显示，鄂尔多斯煤炭探明储量达1676亿吨，占全国总量的六分之一；天然气探明储量8000多亿立方米，占全国总储量的三分之一；稀土储量65亿吨；其特有的阿尔巴斯白山羊绒被誉为“软黄金”。
凭借优渥的自然资源，鄂尔多斯迅速发展。“东方网”曾援引当地居民的话语表示，“中等以上的矿，一个晚上就能挣200万~300万元”。
2009年，鄂尔多斯GDp突破2000亿元，人均GDp为13.44万元，超过北京、上海等一线城市，达到中等发达国家水平。
据2011年住建部发布的《中国民间资本投资调研报告》显示，鄂尔多斯资产过亿的富豪人数超过7000人。鄂尔多斯每217个人中间，就有一个亿万富翁；每15个人里面，就有一个千万富翁。
而康巴什新区的建设，也是随着鄂尔多斯的兴盛紧锣密鼓开展的。
2004年，为了改变贫穷落后的状况，以及解决老城区交通拥挤和人口膨胀的问题，鄂尔多斯决定零起点高标准规划建设康巴什新区。当年，康巴什新区基础设施建设打下第一个地基；2006年，鄂尔多斯市政府搬迁入驻；2007年，地上项目全面开工。
在随后的几年间，康巴什迅速从一片荒漠变身成为现代化新区，目标是成为鄂尔多斯新的政治、文化、金融中心。
房价经历过山车
在康巴什新区火热开发的同时，当地的房价一路飙升。
《新民晚报》曾援引当地居民的话语表示：“仿佛一夜之间，房产就开始火爆，大家都发疯了似地去抢房，凌晨一两点就去排队等拿号，而且好多人都是一口气买好几套，好像不要钱一样。”
2005年，鄂尔多斯的居民住宅均价仅为每平方米1000元左右，2006年涨到1800元，2007年升至3000元。2010年康巴什新区的房屋均价已经超过每平方米6000元，东胜区则在8000元左右。一些新开的别墅楼盘，每平方米的售价甚至高达2万元。
但楼市繁荣的局面没持续太久。2011年开始，鄂尔多斯供过于求的楼市出现了滞涨。
随着民间借贷泡沫的破裂、煤价的下跌、国内整体经济形势的回落和国家对房地产业的宏观调控等因素，鄂尔多斯的房价出现大面积下滑，开发商的资金链也随之断裂。据鄂尔多斯房地产开发商统计，鄂尔多斯2012年在建工程中，约有75%处于停工或半停工状态。
其实在2011年底，就有大量媒体使用“崩盘”等词语来描述鄂尔多斯的房价走势，称康巴什新区的房价暴跌约7成。
但随后“中国经济网”援引康巴什新区管委会党群工作部副部长李宏的话语表示，相关报道失实，并称2011年以来全国房地产价格普遍出现了不同程度的下降，虽然康巴什地区也不例外，但这和全国楼市的调控相关，也并没有“崩盘”。
《中国经营报》后来的报道称，2012年4月，当地的大部分楼盘已经开始降价。2013年初，鄂尔多斯市区尤其康巴什区，每平方米三四千元的房子已经比比皆是，但一年前大多数项目的开盘价都超过万元。
不过出人意料的是，当地的房价在近年来又悄然回升。
据当地人的说法，鄂尔多斯的房价从2016年起开始回暖，尤其是康巴什区房子的均价上涨最快，已逐渐恢复到每平方米1万元以上，相当于2010年前后的水平。
“鬼城”复活的背后
可以确定的是，鄂尔多斯房价的回升，与当地市政府“去库存”的药方息息相关。
据鄂尔多斯政府工作报告显示，2016年及2017年，鄂尔多斯通过棚改消化的存量商品房面积分别为589.8万平方米和511万平方米，而2014～2017年共计消化存量商品房1688.8万平方米。
此外，房屋供应量减少也是房价复苏的重要原因之一。根据鄂尔多斯市发布的年度社会经济发展情况公报，2009年，该市房屋竣工面积396.6万平方米，2017年房屋竣工面积44.9万平方米。
康巴什区住房保障和房产交易管理中心的数据显示，截至2018年底，康巴什已建成住宅748万平方米，在建和已建成的库存未售出住宅仅有561套。
另外，优良的空气质量、高端的教育及医疗资源也是当地房价复苏的助推剂。
数据显示，康巴什区的绿化率超过40%，达到了“300米见绿、500米见园”，实现了“三季有花、四季常绿、环城笼翠”，被誉为“花城”。
据绿色呼吸2019年9月23日18时的统计数据显示，鄂尔多斯的空气质量状况为“优秀”，在监测的全国354个城市或地方中排名第24位。
在教育方面，位于康巴什区的鄂尔多斯一中连续三年被清华大学确定为“优质生源”基地。2019年鄂尔多斯一中有32位同学被北京大学和清华大学录取，有5位同学被香港知名大学录取。
《第一财经》援引当地居民的话语表示，康巴什区的医疗条件十分优越，甚至包头市的病人都选择到这里就医。
值得一提的是，2012年康巴什成为中国首个以城市景观命名的4A级旅游景区。2018年，康巴什接待旅游人数285.7万人，旅游收入对GDp的贡献率为16%，对就业的贡献率达28%。
新华社曾表示，康巴什是中国经济转向高质量发展阶段的一个缩影。目前康巴什城区常住人口已达15万，其“鬼城”的标签是时候摘掉了。
但是，这并不意味着鄂尔多斯的问题已全然得到了解决。
当地楼市目前仍不够健康，小区入住率比较低。不少房子虽然已经售出，但并没有人居住。康巴什的居民曾对媒体表示，“附近小区到了晚上，亮灯的也就一半左右，很多房子是买了没有人住的”。
此外，随处可见的烂尾楼仍是康巴什区的一个痛点。尤其是鄂尔多斯伊金霍洛国际机场附近，聚集了大量的烂尾楼。这些烂尾楼大都只建了一半，之后便再无动静。
值得注意的是，虽然鄂尔多斯近年来已累计退出煤炭产能1335万吨，但煤炭经济依然是该市的重要经济支柱。数据显示，2018年鄂尔多斯的煤炭产、销量分别达到6.16亿吨和6.64亿吨，产业面临着转型升级，该市在煤炭深加工、现代能源经济等方面仍大有可为。
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