\"最近不论已经买房的，还是即将买房的，非常关注央行的房贷新政，今天首先给大家解读如下问题。
10月8日央行调整房贷利率政策，对于已贷款的人有什么影响？
从通知内容上来说，10月8日之前已经发放和以经签过合同但没有发放贷款的按原合同执行。也就是说10月8日之前已经贷款的人，不受新的房贷利率政策的影响，不论你签的是固定利率还是浮动利率。
1、原有房贷利率政策解析
原有的房贷利率，根据贷款期限不同，挂钩于不同期限的贷款基准利率。一般来说，普通人多是选择房贷的期限在20-30年，则是根据5年期中长期贷款利率为基准，目前是4.9%，是2015年10月14日央行调整的。最近四五年，央行一直没有调整过贷款的基准利率。
根据房地产行业的供需、调控、地区不同，普通人可以享受的贷款利率存在非常巨大的差距。
首套房贷利率：在之前有些年份，在基准4.9%的基础上，可以享受到7折利率优惠，正常一些的年份，则优惠在85-9折，近年来房地产调控趋严，某些地区的首套房贷上浮10%-20%左右。
二套房贷利率：目前各地正常也不尽相同，多数地区是上浮20%左右。
房贷利率基准的改变，对原有贷款合同的影响基本上算没有。
房贷合同上，对于利率有多个选项，有固定利率和浮动利率，一般来说银行都推荐采用浮动利率（下图中的2、3），对于银行来说可以避免利率风险。对于浮动利率的贷款来说，当贷款基准利率调整时，房贷才会受到影响。
从历史趋势看，2011年以后，5年期贷款利率从7.05%一路降低至4.9%，房贷利率明显下滑，大幅减轻了普通购房者房贷的负担。从目前全球央行的货币政策看，降息成为全球多数央行的选择，下一步利率的放松将成为趋势。
2、新的LpR对房贷的影响。
原有的房贷利率，是央行公布的长期贷款利率为基准上下浮动。
央行公布新的房贷利率政策，改变了挂钩基准，变成LpR+XX基点的方式。首套房贷利率不得低于相应期限LpR报价，二套房不得低于相应期限LpR报价加60个基点。
定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LpR（按8月20日5年期以上LpR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LpR加60个基点（按8月20日5年期以上LpR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。
从当前实际执行的政策来看，在房住不炒的大环境下，房贷利率反而有所微涨。
以北京为例：北京地区新的商业个人住房贷款利率定价基准，首套不低于相应期限LpR加点55Bp，二套不低于相应期限LpR加105Bp，分别是5.4%，5.9%。而之前则是基准上浮10％和基准上浮20%。
3、公积金贷款不受影响
对于采用公积金贷款的购房者来说，无疑说吃了一颗定心丸。
新的房贷利率政策实施后，对已经公积金贷款或即将公积金贷款的人来说，都不会有什么影响。公积金贷款的利率非常低，可以说是国家给的大优惠，虽然限制较多，但能利用的朋友一定要利用起来。当前的公积金贷款利率5年以上的仅有3.25%，比五年期定期存款仅仅高50Bp，甚至远远低于一些效应的存款利率。
4、总结
今天我们详细分析了央行房贷利率新增对于已经贷款朋友的影响，简单的说，LpR新政实施后，对已经贷款的人基本没有影响；即将贷款的人，未来利率变化更加灵活，但实际利率跟现有的相比不会有太多的变化。对于公积金贷款人士，更是没有影响。
对于房贷的事情，有需要深入了解的，可以随手关注财富精算师，可以留言提问。
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