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当市场下行，诸多潜在的问题会浮出水面，最典型的是期房销售的“常规操作”最近又被端到了台面上。对着一张户型图+沙盘买房，这是过去数十年的常规操作，但很多客户可能到交付才知道自己购房的确切位置、确切情况以及确切的服务标准。去年开始，天津市场频频爆出质量门、兑现门以及烂尾门，这些潜藏的风险暴露凸显了市场环境的转变，也凸显了现房销售的优势与未来的想象空间。
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理由一：涨得不多赚的多
前几天有粉丝留言说房价三年没涨，但是赚了三年租金。与购买期房相比，这就是购买现房最明显的优势所在。
有位医生朋友购置了和平印一套小户型公寓产品，购房完立马就出租，秘密君了解到的租金水平是6000元\/月起。以此计算该公寓产品年总租金收入最低可以达到7万元。这大概相当于普通工薪家庭一个劳动力的年收入，如果按照期房两年交付周期计算，可能购置期房的损失无形中就是14万元。
在房价表现并不火热的状况下，这位医生有他自己的考量：如果市场形势不佳，可以快速转手卖掉。在租金收益之外，现房对于普通客户而言，意味着更多的应对风险腾挪空间。期房两年交付无形中意味着两年的锁定期，无法进行上市交易也大大加大了购房者的持有风险。相反，现房产品收房后即可办理产权证上市交易，如果市场下行，客户转手更为灵活也更加容易对冲风险，而不是只能被动挨打。
隐性成本与附加收益仅仅是现房产品浮在水面之上的优势，对于很多特定客户而言，现房在更多时候意味着确定性的便利，典型的学区与落户客群。
项目未交付之前，不会划学区这是常规；未取得不动产权证之前同样无法落地户口，也是常规。对于落户与就学人群而言，稳定压倒一切，确定性的考量高于性价比考量，但是在实践中这种确定性是期房产品无法给予的却是最为热衷于宣传的。
在和平学区问题表现最为突出，而落户问题在公寓产品上又表现突出。有的公寓产品可以落户但是统筹上学，有的是不能落户，有的是可以落户划片入学，这些纷繁复杂秘密君作为半个业内都未必能够搞得清楚，更何况存在诸多中途跳票的情况。
前文所述和平印是个典型的公寓项目，但是因为是现房销售，已经拿到了教育局的学区批示文件，既可以落户也可以上学，而且学区是固定的，客户购房即可拿到产权证办理落户。秘密君调研该项目的结果是：对很多落户与上学的公寓客群而言，现房是该项目最大的优势之一。因为这种确定性抵消了时间周期带来的政策变动风险，也抵消了产品属性的变动风险。
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理由二：质量必须看得见
这些年天津楼市质量问题不少，全国爆出的诸多案例更是令人哑然失笑，诸如油漆画出来的人工湖，比如精装水帘洞，比如坟景房、农药厂。这些质量问题与规划兑现，都在沙盘上与户型单页甚至是实地踏勘都未必能够发现，这也是矛盾集中爆发的点位，也是期房销售的弊病之一。
秘密君在和平印调研的时候，销售讲解沙盘只用了五分钟，然后用了五十分钟代秘密君去整个小区看了一圈实地效果。
公寓入口配置荷兰宝盾电动旋转门，该品牌一直是国内外高端项目青睐有加的品牌，天津四季酒店、万怡、人民大会堂、中国国家博物馆都采用这个牌子。通过门禁刷卡与辅助监控的入口进入电梯间，电梯选用的是通力高速电梯，轿厢准乘数18人，比普通电梯要大，梯速更快，可以达到为3m\/秒，上行到37层的样板间用时不超过1分钟，加速与停止均十分平稳。对于高层建筑而言，一个可靠迅捷而且舒适的电梯是入户的第一印象。
样板层精装大堂宽度1.8米，都是梁志天沿用了港式设计理念的手笔，整体效果更像高端酒店的公共区。而户内是梁志天极简主义的集中体现。
入户门与木饰面做了精心设计，其中门锁是耶鲁品牌，门重量约75公斤，底下有一个防尘条，关门时会自动下落，门内有0.8毫米的一个钢板，防盗效果突出。整体户内走轻奢简约风，色调沉稳，但是细节处理十分到位。甚至开关面板都是来自法国的罗格朗品牌，双层超薄面板，超小3角按键，专利五孔插套技术，都在凸显这位大师的品味。
秘密君看了看配置的家具家电品牌，烟机与灶具全部为西门子；标准备至新风系统；五金件为弗兰卡；灯具为西顿；杜拉维特的手捧，高仪的花洒，几乎都是一线品牌。橱柜品牌为科勒，白色哑光烤漆的橱柜而且据说设计样式是今年米兰展最新亮相的创新设计，拥有拉手的内藏灯带的设计，吊柜内置升降拉篮，几乎完全是为高端品质导向性客户量身定制。目前和平印居然连冰箱以及洗衣机均纳入赠送范围，业主购房后几乎只需要买一张床即可入住，在天津，这样眼见皆为所得的项目恐怕并不多见。
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理由三：配套与服务，从描绘到呈现
南京路上的高楼林立代表着这座城市的荣耀与雄心，但是高楼林立代表着视野的局限与遮挡。很多期房项目，沙盘只展示自家产品的宏伟挺拔，周边遮挡只有在收房时才会发现。
但是和平印所在的鞍山道一段正好处于一个建筑群相对低点位置上，样板层所处的37层，南向视线可以跨过总医院，直达天塔一带。北向甚至可以看到海河边上的津门公寓。南北向千米之内无遮挡，在南京路上算是极少见的存在。对于和平印现房来说，视野是销售道具，但是对于很多期房项目而言，这都是潜在的规划、品质兑现的矛盾积聚点。
秘密君曾经跟很多精装项目聊天，大家共同的感受是：交付是个难题。而现房的优势是不论建筑还是装修，不论规划还是服务，都将问题摆在明面上，给予客户充分的选择权。有些时候，服务的显性比质量的显性甚至来的更加重要，因为迄今为止，秘密君没有找到一个衡量物业服务的可观的标准。
在和平印，销售向秘密君展示了4+X服务体系，内容包括老人阅读区，儿童活动区以及青年人的健身房与女性专属瑜伽室。
阅读区位于大堂景墙之后，开辟出了一方空间为老人的社交与阅读需求提供便利。而瑜伽室、健身房以及儿童学堂均位于3层。3层原本是可售面积，但是针对入住客群年轻化以及陪读的特性，和平印特别将其辟为服务区。儿童学堂共有3间教室加一间活动室构成，几乎是一个小型幼儿园的规模，这也可以侧面反映出和平陪读可群的庞大。正当秘密君以为儿童学堂只是个摆设的时候，活动室外侧整整一面墙都贴满了儿童学堂举办活动的情况，活动内容包括手工、作业辅导甚至是团体活动。
在高楼大厦里长大的孩子原本就天然有着莫大的隔阂，儿童学堂不止是解决了课后儿童管理与服务的问题，还为儿童本身提供了活动与交际空间。这一点，在很多高端的住宅社区已经越来越普及。换句话说，和平印将物业服务甚至是延伸的针对性免费服务全部摆在了台面上，对于很多对于未来物业服务内容以及标准怀有疑问的客户，可能更愿意相信眼见为实。
和平印所在的南京路是天津当之无愧的核心，商业配套、学区配套、交通配套，自然不必细说。而当下市场，可能这些“常规套路”已经不足以打动客户。真正打动客户的是在充满不确定性的年代，给客户确定的信心。当潮水退去的时候，期房销售虽然依然是主流，但是现房可能会异军突起，反而成为有意入市客户的更优选择。
网友：张广营:恐怕时空神殿早就一家独大了。网友：张俊都:因为金食国主自然而然释放的威压气息太恐怖，这不是刻意释放，而是自然而然幅散开的，并且此刻云鹏的心境也不定：“这位东伯长老到底是谁，似乎金食国主对他都很是看重，魔眼邪君为了赔礼竟然一口吃掉了他的徒弟血虫尊者。
网友：胡绢:披着黑袍的嚎魔教主正惬意坐在骷髅王座上，这骷髅王座上有着无数巴掌大的人、动物的骨骸，个个都散发着光泽。
网友：夏汤冕:并没有施展最强威势。
网友：朱颐琰:可以持续性维持战斗。
网友：张素濑:仅限于我们四位半神知晓。
网友：张保数:毕竟巫祖、界祖、刀皇、剑主这四个每一个都很接近圣主了。
网友：赵壕川:浮空岛和陨石桥，成功就能提出要求，得到所需宝物。
网友：范岳赛:就到什么，林晚荣刚想到这里，就听外面传来一个又几分熟悉的声音道：“郭表哥，你今日学习到了些什么新诗啊？”
网友：董百:更能抗，足以耗死那些毁灭魔族。
网友：尹莅夷:且玄妙莫测，一瞬间整个城池内其他所有生命都陷入幻境中，原本伺候赤眉山主的美女们、乐师、舞女们都陷入幻境中。
网友：曾受:强就强在身体上。
网友：杜攻:当初我有一批灵魂送给一位大能者了。
网友：常荷:“我如今卡在最后一步无法真正超脱，这万花真果对我并无帮助。
网友：段需渐:那是根本不太可能直接查出任务下达者的。
网友：周旭焕:如当初的青君、寂灭大帝、巫蛐、白君王、水魔王等一个个，都有在主宰面前保命的实力。
