提及楼市中的“神盘”，每个买房人都有自 狼羊白菜过河的问题

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提及楼市中的“神盘”，每个买房人都有自己的评判标准，也有心仪的神盘。但更直接来看，“神盘”就是存在巨大一二手房价倒挂的楼盘，买到就能赚几十万、甚至更多。

那么，曾经吸引万人、千人报名摇号的神盘，现在二手房价如何？能否容易出手？是不是真的如当初所有买到就赚几十万？今天，飞说君就整理了部分南京神盘，看看现在真实的二手房情况如何。

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限价背景下，多年老盘摇身变“神盘”，吸引万人报名摇号

曾几何时，在楼市火热的2016-2017年，南京房价迎来一波大涨。随之出现，新房抢不到、二手房坐地涨价，不少买房人怀抱现金买不到心仪房源。而随着之后限购、限价、限售等政策陆续出台，众多老盘却纷纷想涨价入市。

由于当时严格执行限价政策，很多老盘并没有顺利涨价拿到销许，只能以之前的价格价格上市，甚至比当时市场价还低，也因为被业内和买房人称为“神盘”。

值得注意的是，这些“神盘”在当年热度可谓火热，甚至盖过河西、江北核心区的楼盘。开盘吸引全南京的目光，超千人报名是常见，甚至有不少楼盘报名人数超万人......

下面，飞说君简单举几个当年“神盘”报名人数数据，具体如下：

江北高新亚泰山语湖，吸引13105组买房人报名，中签率仅0.48%；

江宁大学城世茂梦享家，吸引13783组买房人报名，中签率0.6%；

江宁禄口翠屏城，吸引8180组买房人报名，中签率8.7%；

江宁大学城武夷名仕园，吸引6113组买房人报名，中签率1.2%；

仙林湖万达茂，吸引5473组买房人报名，中签率3.7%；

不难发现，这些“神盘”并不是我们想象中位于热门板块，主要位于仙林、江北高新区、江宁大学城、江宁禄口等板块，也就是曾经很多人看不上的板块。而且这些楼盘多为低价盘，仅有万达茂房价超2万\/㎡，其他均在1万-2万\/㎡内。

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仙林、江北高新2大神盘涨幅惊人，最高上涨1.2万\/㎡

就目前二手房市场来看，以链家的价格作为依据，飞说君先后查询了万达茂、亚泰山语湖、世茂梦享家、翠屏城这4家楼盘价格，看看现在二手房价如何。

1、万达茂：作为仙林湖热盘，万达茂紧邻地图4号线仙林湖站，周边有仙林湖公园、万达茂商业体等，配套齐全，备受码放人的关注。

项目于2018年11月中旬，新领最后201套房源销许，毛坯均价23000元\/㎡，验资76万，共吸引5473组买房人报名，中签率仅3.7%。最终开盘当天2个多小时卖完，最后一套被208号买走，等于仅有7人弃号。

据链家数据显示，万达茂目前二手房挂牌均价30880元\/㎡，正在出售套数多达385套，仔细就会发现其中很多低总价公寓房源，拉低了小区整体均价。

但近90天成交9套、近30天带看20次的数据，相对还是不错。就最近成交的住宅房源来看，成交单价多在3.1万-3.5万\/㎡不等。

若按照前期2.3万\/㎡买入均价来看，参考近期成交单价，买到的业主已经赚了8000元-1.2万\/㎡不等。

2、亚泰山语湖：位于江北高新区的亚泰山语湖，因全为4层低密度住宅、居住舒适度较高，而备受周边购房者的关注。

项目于2018年12月加推64套现房，收官毛坯均价16580元\/㎡，当时超1.3万人报名，中签率仅0.48%，一举成为当年南京楼市最低中签率。

目前链家数据显示，亚泰山语湖二手房挂牌均价26990元\/㎡，正在出售仅19套，挂出房源较少，挂牌单价多在2.5万-3.2万\/㎡不等。

就成交来看，近90天成交3套、近30天带看13次，数据相比万达茂有所逊色。今年就成交3套房源，成交单价在2.52万-3.27万\/㎡不等。

这套3.27万成交房源，为建筑面积约87㎡三房两厅一卫的一楼房源，但南侧有面积约38.5㎡私家花园，这是最大的卖点，自然单价和总价高了不少。

而正常楼层的房源成交单价多在2.5万-2.7万\/㎡，若按照之前收官均价1.65万\/㎡来看，对于目前亚泰山语湖挂牌均价26990元\/㎡，房价涨了约10500元\/㎡。

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不涨反跌、最高低于周边房价6000元\/㎡，江宁2大神盘房价降了

当然，楼市并不是一层不变，涨跌是市场正常现象。仙林万达茂、江北高新亚泰山语湖都是属于买到赚到，但江宁这2大刚需盘却并不是这么好，甚至有点“惨”。

1、武夷名仕园：位于江宁大学城的武夷名仕园，于2018年9月份加推收官72套房源，当时毛坯均价16150元\/㎡。这个价格与2016年的毛坯均价16100元\/㎡，相比几乎没涨，对于很多买房人来说，当然可以闭着眼睛买。

72套房源，共吸引6114组买房人报名，中签率仅1.2%，成为当时江宁公证摇号的历史最低中签率，不过这一记录随后被世茂梦享家给打破。

目前链家数据显示，该小区二手房挂牌均价22656元\/㎡，正在出售59套，挂牌单价从2.2万-2.7万\/㎡不等。

就成交情况来看，近90天成交7套，刚刚过去的6月共成交5套。但成交单价普遍不高，多在2万-2.2万\/㎡，这个价格相比板块其他二手房价，已经属于低价。

值得注意的是，虽然今年以来，武夷名仕园成交周期大大缩短，最短仅8天就成交。但由于小区整体质量一般、体量不大、内部绿化也较为一般，现在多数沦为周边大学群租房，自然房价跑不过周边小区，更是低于周边小区约1000-6000元\/㎡不等。

2、翠屏城：位于江宁禄口的翠屏城，作为整个江宁乃至南京的“骨灰级”老盘，于2019年初加推最后712套房源，毛坯均价12218元\/㎡，这个价格在当时的江宁可谓是谷底价。

与周边其他新房楼盘价差5000多元\/㎡，最终吸引8238组买房人报名，中签率8.7%，开盘当天卖完，众多买房人陪跑离去。

目前链家数据显示，翠屏城二手房挂牌均价15717元\/㎡，与周边朗诗、招商等二手房小区的均价1.9万-2.1万\/㎡相比，低了4000-6000元\/㎡不等。此外，与去年10月挂牌均价16520元\/㎡相比，房价不涨反跌。

而且小区挂牌量巨大，目前正在出售房源多达425套，虽然近30天带看239次，但成交量较少，近90天仅有5套成交，与带看量完全不成正比。

更值得关注的是，该小区近一年来的价格几乎没涨，反而跌了不少。链家数据显示，翠屏城2019年6月，成交单价在1.6万-1.9万\/㎡之间，成交周期也相对较短。

但时隔仅仅1年，今年6月份成交的房源单价多在1.3万-1.6万\/㎡，相比去年同期房价平均下跌3000元\/㎡左右，等于房价没有涨，反而跌了......

对于买房人来说，房子是自己选择购买，房价不会一直涨、也不会一直跌，有涨有跌才是正常走势。所以，在飞说君看来：“神盘”是否真的神，买房人在购买之前要做好攻略，实地了解下倒挂的真实性与倒挂多少，谨慎出手。

毕竟现在入手就要三年限售，中间无法再次交易，这期间的持有成本很高。虽然房价不涨就是亏，但建议买房人做好心理准备，能摇到神盘就已经赚到，就算后期房价下跌，跌到你入手的价格比较困难......

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