一向高歌猛进的中国房地产巿场，似乎到了关键时刻。
8月15日，国家统计局发布的2019年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，7月商品住宅销售价格涨幅总体稳定，一、二、三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格涨幅则出现不同程度回落或与6月相同。在房地产市场调控持续从紧的背景下，二手房已经连续两个月出现20个城市房价环比下跌。
中国楼市还会重现往日辉煌吗？与全球其他城市相比，中国各个城市的房价涨幅仍然比较抢眼。在8月28日胡润发布的2019年上半年全球房价指数中，匈牙利布达佩斯过去一年跃居全球房价涨幅第一，涨幅达22.9%；房价涨幅第二位的是中国城市西安，涨幅达19.3%；排在第三位的是中国城市大理，过去一年房价涨幅达18.4%；另两个中国城市海口和呼和浩特并列第四，涨幅达17.9%。过去一年全球房价涨幅最高的前50名城市中，中国有28个城市进入，比2018年同期增加17个。
渣打银行（中国）财富管理部首席投资策略师王昕杰分析，整体来说，中国房地产的需求还是很明确，中国居民自有住房比例还是很高，刚性需求一直存在，所以价格自然会往上走，过去20年房地产行情和中国经济发展是密不可分的。但是从长期来看，在人口结构老龄化、人口红利逐渐消失的过程中，中国楼市可能不会再复制过去的表现。
事实上，自6月融资收紧、房贷上调以来，楼市成交已出现降温。克而瑞数据显示，2019年1至7月，按照可比口径统计，百强房企的累计业绩同比增速在4%左右，行业整体增速较2018年放缓。广发证券统计，8月35城新房成交环比下降15.5%，同比下降4.7%。以城市划分，11个二线城市成交同比上涨4.4%，四大一线城市、20个三、四线城市成交同比分别下降12.9%、13.3%。
继4月19日中央政治局会议重申“房住不炒”之后，楼市调控在近期再度升级。据中原地产研究中心统计，7月全国房地产调控政策次数再度突破年内纪录，这也使得年内全国房地产调控政策高达307次，比2018年同期的260次上涨了18%。
例如，合肥对引发3次以上群访且未有效处置的房企采取“三个暂停”“三个从严”措施，即暂停供地、暂停预售、暂停网签措施；从严控制银行贷款、从严控制预售资金、从严控制备案价格。苏州再度升级调控，非户籍家庭在苏州市区、昆山、太仓购买首套房，3年内需连续缴纳2年及以上社保，新房、二手房限售区域扩容至苏州市区范围。因房价大幅上涨，大连、洛阳落地限价令，洛阳在售房源价格原则上不得高于2019年4月签约均价，大连则实行价格指导，所有项目均须申报预售价格，实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%。
7月30日，中央政治局会议强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。中国人民银行在7月29日召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上，也指出房地产行业占用较多的信贷资源。
房企勒紧裤腰带
2019年以来，监管部门已多次释放对于房企融资收紧的信号。5月，银保监会发文对银行、信托、消费金融等机构开展整治工作；7月，银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示；此外，国家发改委也下发通知，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务等。
8月22日，融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会上表示，融资是非常复杂的事，有信托、有按揭、有开发贷等；预计未来对按揭贷款的控制可能会更严格。“过去的调控都是从需求端作为，但这次是从货币端、融资端开始调整，而且融资端收紧是颠覆性的、史无前例的动作。”
2012年-2019年中国新房价格 来源：ww.macrobusiness.com.au
“从信托到境内外发债，再到银行，涉房资金渠道相继被收紧，房企融资难度不断增加。随着整体大环境的变化，房企的负债率也在不断攀升，这对于房地产资金使用效率的能力及运作模式也提出了新的考验。”戴德梁行大中华区C E O赵锦权告诉《商业周刊\/中文版》。
在融资压力、库存压力和政策压力之下，部分房企已率先开始打折促销。8月以来，全国开发商排名第二的恒大地产旗下500多个楼盘开启了全面降价促销，折扣普遍在7.8折，商住房甚至能低至6折。在8月密集召开的中期业绩会上，房企们也不再避讳打折促销的话题，纷纷坦言市场销售难度加大。
万科、碧桂园管理层曾多次表示，每一天都是卖房的日子，楼盘价格会随行就市，坚决不留库存。在雅居乐中期业绩会上，副总裁王海洋表示，下半年有二十几个项目开盘，可能会有一些销售的激励，但是不会全国大范围地去降价。
房贷利率彻底变了，楼市影响几何?
通常来讲，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。意味着备受购房者关注的房贷利率改革最终落地。
受此消息影响，中资地产股8月26日在陆港两地重挫。地产建筑业在恒生综指11个行业分类指数中表现最差，下跌3.9%。其中宝龙地产下跌2%，龙湖集团下跌1.24%，新世界发展下跌1.81%，世茂房地产下跌3.89%。房地产业类在上证五大行业分类指数中表现最差，下跌1.9%。空港股份下跌3.36%，外高桥下跌2.23%，粤泰股份下跌2.49%，中华企业下跌3.11%，香江控股下跌2.7%。据彭博新闻社援引国开证券分析师孙征在电话中表示，8月26日房地产股跌幅较大，央行房贷利率新政可能表明了出台房地产刺激政策的可能性低，令市场失望。
8月20日，中国人民银行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上表示，此次利率并轨改革，房贷的利率由基准利率变为参考LpR（贷款基础利率），参考的基准变了，但利率水平不能下降。“有一点是肯定的，房贷的利率不下降。”
中国人民银行公告 来源：中国人民银行官网
“房贷利率锚定LpR是利率市场化改革比较重要的一步，而不是货币政策方向的调整。从2015年开始，传统存贷款基准利率与基准利率已经有一些脱钩的情况出现，这基本不太反映市场利率，LpR本身的意义不在于货币的调整，而是在于利率改革本身。”王昕杰分析。
据融360大数据研究中心报告显示，2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%，是基准利率1.11倍，环比上涨了2个基点；二套房贷款平均利率为5.76%，环比上涨1个基点。
对于一个购房者来说，银行要给多少利率由什么来决定?复旦大学房地产研究中心地产运营研究所原所长蔡为民告诉《商业周刊\/中文版》，“这主要由四个因素来决定：第一是市场冷热度，如果市场很热，利率当然会高一些；第二就是总体的宏观调控要求，政策上的要求；第三是个人信用，即你的负债和偿债的能力；最后，就是你的家庭拥有的房屋套数。
”但是在资金供给端，2019年下半年房地产抵押贷款额度可能会出现趋紧的势头。中金公司分析师张宇在8月26日的研究报告中称，由于房地产相关贷款政策仍将受到严格的比例管理，且上半年住房抵押贷款净增2.2万亿元，同比增长12%，放款相对强劲。下半年按揭可用额度会逐月下降，房贷利率在LpR基础上的加点数可能进一步提升。信贷环境收紧下，下半年销售面积同比仍将不可避免地出现持续负增长。蔡为民表示，“对于房价的影响肯定会有的，因为利率牵涉到购房人的付款能力。如果用三年的时间来作为一个判断的话，它的影响是非常有限，因为房贷利率在短期内波动并不会太大。”
对于短期房地产市场的影响，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似政策在实际操作过程中，或倒逼近期部分购房者积极办理贷款。尤其是房地产交易领域中，往往会存在放大政策效应的现象，所以不排除近期部分正在看房的群体或加快交易。近期，要查处相关中介机构虚假宣传的做法，比如通过暗示房贷利率政策调整来怂恿购房者加快签约的行为。购房者应该理性看待这项政策，不能简单以贷款利率将上调或下跌等来判断政策导向。
但对于房贷利率改革是否会刺激2019年房地产企业的销售，王昕杰表示没有那么乐观，2018年中国楼市已有一个超预期的销售，某种程度上透支了2019年和2020年的需求，在这样过程中，2019年的预估会下降，整体来说，不会有一个很大幅的增长或超去年的预期的表现。在政策监管上没有放松，整体上来说，这不会有一个刺激的作用。2019年“金九银十”行情不会对房地产销售有一个很大的刺激，从周期上来说，“目前中国楼市整体呈现偏弱的状态。”
王昕杰还表示，各地政策如果没有出现大幅的变化的话，房地产价格就会维持一个窄幅波动，这也是政策的主要目的。从长期来说，个人房地产投资，主观上中国楼市不会出现过去十年那样一个大幅的增长，所以新增的购房需求主要以改善型住房和新入场的购房者为主。如果按照人口结构变化上来讲，总需求开始逐渐下滑。在特定区域来讲才会有一个投资的价值，比如有政策指引的大湾区，长三角、环渤海等城市群。
国家统计局最新发布的数据显示，2018年末，我国常住人口城镇化率达到59.58%，比1949年末提高47.94个百分点，年均提高0.69个百分点。对此，彭博新闻社援引宝盈新锐混合基金经理肖肖分析称，这和发达国家相比“仍有至少20个百分点的（提升）空间。”那么未来中国楼市可能不会再有万人空巷的热闹局面，随着中国城市化不断推进，中国购房者是否还能支撑起中国楼市?
蔡为民告诉《商业周刊\/中文版》，“未来可预见的五年，中国的发展会跟美国形成很强烈的互动，房价整体要有一个好的表现不太容易。具体来看，过去一、二线城市的房地产市场更多地表现为“短空长多、锯齿向上”，而在未来中国楼市会更多表现为“波浪调节、箱形整理”。三、四线楼市在2017、2018年房价快速上涨之后，如果没有政策、交通等足够的利好因素去支撑，未来三年会出现房价下跌，一些城市下跌的幅度可能会超过20%。”
撰文：马杰 编辑：范荣靖、沈航
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