楼市花式促销遇冷金九银十难再续 300余家中小房企破产离场 关于梦想的作文题目

编辑:女人资料网2019-10-01 01:56:31 关键字:
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买房送车、送精装、送家电,开发商惯用的促销手段在9月争相上演,不过楼市“金九银十”开局尽显凉意。“买房送宝马的活动自上周开始,共10个名额现在还有2个。”9月25日,重庆某项目销售人员向记者介绍称,促销活动仍在持续但未引起购房者大规模抢购。

《财经》新媒体记者注意到,8月至今,恒大、碧桂园、保利等房企推出了各式降价促销活动,同时中介卖房佣金上涨数倍,不过商品住宅成交面积及房价却持续回落。不仅如此,今年约370家中小房企宣布破产,无缘“金九银十”的抢客大战。

在业内人士看来,“金九银十”是楼市传统的销售旺季,为了促成“金九银十”并实现销售回款年底入账,房企不得不采用花式促销、增加渠道费点数的方式,争抢客户加速销售。然而,未来楼市难再有“金九银十”,并且随着偿债高峰期到来,中小房企面临销售不及预期、融资渠道缩紧和偿债压力增加等多重压力,若下半年降价有难度或降价后回款依旧缓慢,有资金压力的房企打包转让的项目将增多。

房企花式促销遇冷 “金九银十”难再续

为了在楼市传统“金九银十”销售旺季促成成交,不少房企绞尽脑汁制造销售卖点。自今年8月以来,恒大等房企在全国范围内进行降价促销活动,而另有碧桂园、金科、保利等一批房企为避免房价直接出现大幅波动,采取了送车、送车位、送精装、减免物业费、首付分期等变相降价的方式,刺激消费者购房。然而从目前成交数据来看,“金九”开局并不顺,市场观望情绪仍然浓厚。

记者了解到,8月恒大率先在全国进行打折促销优惠活动,包括全国532家楼盘闪购7.8折、部分新房9折、公寓办公楼等最低折扣6折等,同时龙湖发起易房节即旗下全项目业主均可享受“二手房置换”专属折扣。与恒大、龙湖等房企直接打折降价相比,贵阳碧桂园某项目推出了买房即送车位、精装、地暖、免5年物管费的购房大礼包,重庆保利某项目打出了首付15万起、30万止的首付分期政策以及成交送全屋家电的优惠。

“买房送大礼包的同时,还可享受总房款打95折的优惠。目前,该优惠活动已进行了半个月,只持续至9月底。”上述贵阳碧桂园项目销售人员告诉记者,其十一期间的优惠活动还没正式公布,不过可以确定的是,9月份的促销力度远大于10月,买房要抓紧。

在直接降价、花样促销活动的背后,不少房企还提高了中介人员的佣金待遇,提佣幅度达数倍。据一位从事中介行业多年的钟先生向记者介绍称,8月份以来房企提高了中介人员的佣金比例,此前卖一套房能拿5-10万的佣金,现在已提升至一套20万元以上。不过,他也坦言,目前其所在的厦门市房地产市场偏冷,二手房持续低迷,客户选择性大,购房周期明显变长。

记者注意到,该中介人士最近一条朋友圈动态显示,“全民经纪人火热招募中,帮忙介绍2个买房客户就可送一台iphone 11,也可兑换现金。”如此来看,为了寻找客户,中介人士也是煞费苦心。

在中房经联主席胡景晖看来,由于楼市调控以及房地产金融调控政策的持续收紧,开发商现金流较为紧张,部分房企已停止或暂缓拿地,而为了促成“金九银十”保证销售回款年底入账,房企不得不降价促销,增加渠道费点数,加快回笼资金。

从成交数据方面来看,被开发商寄予厚望的“金九银十”,开局略显惨淡。上海易居研究院的数据显示,在8月40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降9%基础上,今年9月上半月,35个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降7%,较去年同期下降7%。其中,一二三四线城市的交易量均出现下降。

不可忽视的是,此前全国房价涨幅已持续回落。根据国家统计局数据显示,8月70城房价涨幅整体回落,新房价格环比上涨的城市数量进一步缩减至55个,二手房价格已连续三个月有20个城市环比下跌,其中北京二手住宅销售价格环比下降0.4%。

近日诸葛找房报告显示,今年730政治局会议后,房价上涨动力不足,大中城市的郊区如北京通州、顺义以及上海奉贤、成都温江等区域,三四线城市如淮安、黄冈等城市的房价下降程度显著。在房企融资难度加大的背景下,趁着传统“金九银十”销售旺季的到来,部分房企通过降价跑量的方式来快速回笼资金。不过,目前政策仍处于高压态势,市场观望情绪逐渐增厚,购房积极性弱于往年,房企资金压力或进一步升高。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱在接受《财经》新媒体记者采访时表示,近几年“金九银十”的楼市热度减退,今年的金九也未引来开门红,前两周成交数据表现并不乐观。对于房企而言,上半年整体销售不及预期,金九银十的销量直接影响房企是否完成本年的业绩,因此房企需要更多的手段吸引购房者入市。不过,面对各类促销活动,消费者也不能盲目入市,还需以关注房子品质为主。

中原地产首席分析师张大伟认为,楼市已经没有“金九银十”。从房地产市场大环境来看,自2017年来以来,大部分热点城市楼市已经全面限价化,在这种情况下,房地产市场已经没有淡旺季之分,更多的需要注意限价政策的严格与否。

上海中原地产市场分析师卢文曦进一步指出,此前楼市季节性销售的成交额落差比较大,现如今调控政策比较紧、市场预期比较稳,今后如小阳春(3月到5月)、“金九银十”季节性的成交量波动难再出现大起大落。另外,由于一些区域的备案价受到政府的严格管控,房企上涨和下调项目价格都较难。如果在价格方面没有较多的营销操作空间,只能制造噱头送东西来吸引购房者。对于购房者来说,需要甄别促销活动的优惠是否是真实的,如是否先涨价后打折、送得东西似否有价值、特价房是否有较大瑕疵等。

融资渠道收紧 370家中小房企破产出局

在原本“金九银十”的销售旺季,不少中小房企已经缺席。据人民法院公告网显示,截至9月26日,9月已有42家中小房企申请破产清算或已被裁定破产,全年约370家房企破产或濒临倒闭。从破产文书可见,中小房企破产原因多涉及不能清偿到期债务、严重资不抵债。

记者注意到,不少公司的负债额度为千万至数亿元。如润地利科技实业投资集团有限公司于2018年11月6日、2019年8月7日两次申请破产重组,其审计报告显示,截至2018年11月6日,该公司资产总额31亿元,负债总额80.5亿元,由于润地利公司的资产不足以清偿全部债务,在招募不到重整投资人的情况下,无法按期提出重整计划草案,因此被裁定公司破产。

对此,王小嫱认为,近一两年来,由于融资渠道收紧,不少中小房企申请破产,房地产行业进入强者恒强、弱者恒弱的竞争格局。今年5月,银保监会下发“23号文”(《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》)后信托规模收紧,同时银保监在32个城市开展了银行房地产业务专项检查工作,房企融资难度更大。

事实上,房企在拿地、开发、预售等多环节受到约束的同时,今年涉房融资全面收紧。自今年5月份开始,监管部门收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。7月,银保监会、国家发改委下发文件,要求对信托、海外发债和银行等房企融资渠道进行约束。8月,中国人民银行副行长刘国强公开表示,金融行业应当注意,“房住不炒’的定位不能偏离,避免把房地产工具化。

值得一提的是,在融资的利率方面,龙头房企美元债利率较低,但部分房企高达10%以上。其中,7月泰禾集团在新加坡挂牌发行的美元债券,票息则高达15%,同时9月泰禾增发的美元票据,票面年息仍较高,为11.25%。

不仅房企端融资难、融资成本高企,个人房贷端资金面也在持续收紧。据融360大数据研究院数据显示,8月全国首套房贷款平均利率为5.47%,环比上涨3个基点;二套房贷款平均利率为5.78%,环比上涨2个基点,相当于在目前的5年期LpR水平上分别加了62个基点和93个基点,均远高于新政规定的利率下限。

随着偿债高峰期到来,中小房企面临销售不及预期、融资渠道缩紧和偿债压力增加等多重压力。正如万科董事会主席郁亮近期公开表示,今年房企整体压力明显比以前更大,9月份销售成色不足,“金九”不一定有了,“银九”也不知道能不能保证。

王小嫱表示,在这种背景下,房企需积极销售项目来加速回款,同时也需要做通过完善社区物业等服务来提升品牌形象。同时,在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,中小房企破产说明企业经营压力很大,未来大小房企均需要警惕资金风险。目前,房企还是需要降价促销来应对当前的资金压力,若降价有难度或降价后回款依旧缓慢,则需要考虑项目打包转让。

另外,卢文曦分析称,对于房企来说,目前大房企能低成本融资,但小房企资金周转比较困难。相较大房企为了抓紧出货争抢排名,发起大规模的营销活动,中小房企目前的营销活动仍需要以保本为基础。

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