文\/吴婷婷
今天，我在整理贝壳找房App上二手房的成交记录时发现，目前无锡有三种二手房特别好卖，分别是：“老破小”、学区房，以及，房东愿意降价的房子。
和不少房子挂牌200多天还无法成交相比，这三类房子的成交周期普遍较短，大多在挂牌30天以内就能成交，个别房源挂牌1天就能成交。
我们以9月1-22日的数据为例，来说说这三类二手房的交易情况。
先说第一种：“老破小”。
在我选取的400多套房源样本里，“老破小”的成交占比很大，差不多每成交15套里面就有2套是“老破小”。
比如中桥一村50平，挂牌当天49万成交；
芦庄六区49平，挂牌2天后42万成交；
上马墩二村63平，挂牌4天后77万成交；
水秀新村69平，挂牌6天后83万成交；
惠龙新村55平，挂牌7天后62万成交；
沁园新村75平，挂牌10天后94万成交；
……
我向身边几位二手房中介打听了一下，了解到，卖的比较快的“老破小”通常有以下几个特征：
1、地段大都比较好，要么是交通特别方便，要么是周边生活配套比较齐；
2、面积80平以内、尤其是50-70平的，比较好卖，老房子一般都是6层以下（现在6层的都叫叠墅、洋房了），得房率很高，50多平就笃定可以做出个2房了，一家三口住完全没问题；
3、一次性需要付款的费用最好不要超过80万。在无锡，年龄大的老房子很多都不能贷款了，所以，各种费用算在里面不超过80万的就比较好卖，超出80万的话可能会考虑买新房；
4、老小区扎堆、区域内老小区和新房价格差较大的地方，老房子也会很好卖；
5、楼层越低越好卖，带院子的最最好卖。
举个例子，清扬路上、太湖广场对面的南扬新村，同样是38平的房子，三楼的买40万，一楼的能卖45万，产权面积并没有差别，但实际却多了一个院子，等于多了一个大房间。
再看第二种：学区房。
这个不用我多说，大家都知道学区房好卖。
根据贝壳找房App上显示的数据，9月1-22日间成交的学区房不算多。我向中介打听了下，成交量少的原因主要是“学区房房荒”，尤其是城中锡师附小的学区房，挂牌量非常少。
前几天打车遇到一位住在南市桥巷的出租车师傅，他告诉我，三天两头有中介挨家挨户敲门问房子要不要卖，据说客户都在等着，一出房源就有人捧着钱来找你。
据了解，目前学区房量相对充沛的是扬名中心小学的学区房-曹张新村。对应的，9月1-22日间，成交比较大的也是这里，光贝壳上面记录的就差不多有10套。
我测算了一下，这批房源的成交均价在18000元\/平左右，其中有两套超过了19000元\/平。
其中一套57.59平的两房挂牌9天后以110万成交，单价19101元；9月9日成交的一套55平的挂牌3天成交，单价创新高，近2万\/平！
此外连元街小学的学区房也有成交，白水荡小区一室一厅56平挂出一天就成交了，单价30358元；同一天，同小区另一套82平的，带看一次直接245万成交。
锡师附小太新校区的学区房也有少量成交，其中苏宁悦城悦园C区一套126平的房子最终成交价为378万，单价已经超3万。
积余街小学学区房荷花里小区89平的三房，带看1次后131万成交。
南长街小学学区房新江南花园也成交了4套，小面积的成交价远高于大面积。其中，一套65.48平的两房，挂牌当天就有3次带看，当天以135万成交，单价20617元。
第三种，是房东愿意降价卖的房子。
我翻查400多套房源的成交记录，基本上每套快速成交的房子都有2-3万的议价幅度，总价高的可能有4-7万的调价空间，学区房也不例外。
就说上面提到的苏宁悦城悦园C区的房子，根据记录，这套房子最初的报价是385万，但最终的成交价为378万，下调了7万之后成交了。
再看那些动辄200多天都成交不了的房子，基本上都是报价较高且卖家不太愿意调价的。
其实，挂了200多天还没卖出去，隐性损失可能还不止几万。
谁都不是金口，有开价，就有还价，在合理的范围内，要给卖家适当的还价空间，这笔买卖也会做得更开心些。
这让我想到安居客上有个话题调研：“卖房周期长的情况下，你能接受降价多少出手？”引发了几千人的热议：
这个问题我也想问问正在看这篇文章的你：
“你有二手房在卖吗？卖不动的情况下，你愿意降价多少出手？”
欢迎在文末留言告诉我~
网友：白宝递:“就算失败，我们也没什么损失。
网友：贾白:深渊海主人的十六条触手在全力拔着，他面容扭曲，眼眸中满是疯狂。
网友：李韩:“可整个神界如此厉害的幻境，听都没听过。
网友：张姓纾:毕竟战船没神晶催发，根本无法阻止巫神进入。
网友：康包:宇宙也真多。
网友：钱矿龟:尝试性的挥出长枪。
网友：杨兰:“虽然我认定他们破不了十二元辰柱的镇压，可说不定他们还有什么拼命手段，不可高兴过早。
网友：吴萤若:何等之厉害？
