◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探君
对素有“吸金王”称号的开发商们来说，当前形势可谓“危机重重”。为何，这么说？
2月份以来，热点城市地价越拍越贵，个别地方楼面价创新高；以深圳为首，新一轮调控来袭，叠加前几个月疫情对地产销售额的冲击，“夹缝中求生存”已不足概括当前房企的现实图景。
任何时候，往往都是“危中有机”。7月上旬，国务院曾出台“城镇老旧小区改造”红头文件，却用“全面推进”这一特别表述，足见政策力度之大。
这就是被热炒的“城市更新”范畴，但面对这块“大蛋糕”，资本暗流涌动。放在过去，那是一块鲜有人敢碰的灰色地带。城市乃至楼市不断成熟，让脱胎于“旧改”的城市更新成了香饽饽。
市场大浪淘沙，能啃下这块“硬骨头”的，从早期的瑞安之于上海，到当下最活跃的粤系新锐“奥园之于珠海”等拓荒者，尤其是奥园“三旧”通吃，加上新动作频繁，备受关注。
NO. 1｜壹
城市更新“蓝海”：新群雄逐鹿
放在过去三、五年前，一提到城中村改造、旧城改造，大家脑海中会立刻浮现出什么情景？说起来，可能就是一部“血泪史”。这种项目不仅开发体量大，推进起来慢，还可能涉及到各种扯皮。
如今，发展较早的一线乃至新一线城市，在城建规模高速外扩之下，新区往往是高楼大厦，生活配套齐全，反观中心城区，可谓天壤之别。但住在老城区的人，也渴望过上美好生活。
这种截然不同于过去“被动迁建”的新需求，让“城市更新”大潮在最近两三年风起云涌，除了城中村改造之外，镌刻着时代变迁印记的老厂房、老街巷等历史符号也特受开发商追捧。
随着公开拿地越来越贵，加上“房住不炒”这个主基调，众多房企试图杀进城市更新这一“新蓝海”，但不同于公开拍地后的“高周转”模式，城市更新却是一件“慢工出细活”的系统化工程。
全国房企中的“头部大鳄”，如碧桂园、恒大、万科等，并非是这轮城市更新中的主角，而那些于过去“旧改”中一路走来的房企们，如香港瑞安之于上海，奥园之于珠海、俊发之于昆明等。
据某研究院今年3月份披露：2020年城市更新十强榜单中，奥园、俊发、卓越等表现显著，成为该细分领域的大鳄。
以奥园为例，截至2019年底，已获取30多个城市更新项目，另有40多个项目正在有序推进中，主要位于大湾区、环北京、南宁、西安、重庆、昆明、成都等高能级区域或城市。
特别是大湾区，这里是奥园的大本营及业绩重镇。撇开企业经营不说，城市更新既是民生工程，也是民心工程，还是功在当代、利在千秋的大好事。深耕大湾区的奥园多年来将城市更新作为重要发展战略之一，积极投身广州、深圳、珠海、佛山、东莞等地的“三旧”改造。
目前，奥园已顺利推进东莞岭头社区，广州荔湾东塱村、增城横塱村、增城南坣村、黄埔嘉利码头等旧改项目；正式成为珠海翠微和联安旧村改造项目实施主体，平沙奥园广场项目申报主体，快速推进关闸村、高沙村、下圩村和水翁坑村等多个项目。
NO. 2｜贰
“三旧”通吃，珠海“赢家”
让外界颇为吃惊的是，奥园竟能做到“三旧”（旧村、旧厂、旧城）通吃，实现城市更新业务全覆盖。接下来，加速规模化扩张的雄心不容小觑。
我们注意到：涉足城市更新的粤系房企均下设了专门的独立板块，如奥园集团成立广东奥园城市更新集团，这是其他派系房企暂时少有的。
既然“独立成军”，就意味着奥园对城市更新业务要求团队是独立化、专业化、体系化运作的，战斗力不言而喻。
注意！奥园之所以在珠海大力拓展城市更新业务，而不是“旧改”项目改扎堆而劲敌颇多的一线城市深圳，外界认为主要有以下2点：
第一，珠海为经济特区，大湾区核心腹地，奥园在此深耕多年；
截至目前，奥园通过深耕珠海已拥有10多个城市更新项目，已成为珠海翠微村、联安旧村改造实施主体，而斗门奥园丽水湾居则是斗门区首个“烂尾楼”旧改项目，珠海关闸村、高沙村、水瓮坑村等多个项目正在推进之中。
第二，珠海奥园广场是奥园城市更新的奠基之作，已成为全国城市更新的成功案例。
珠海奥园广场，前身就是梅溪旧工业区，位于香洲区旅游路东侧、梅界路南侧，总建面约46万平方米。2015年，奥园介入后历经3年改造，到2018年7月，这个老厂区已变成集购物、娱乐、商业和居住于一体的多功能商业中心。
珠海奥园广场的横空出世，彻底改变了旧工业区的“脏乱差”，为当地政府、企业和村民创造了新的财富机会，当年被珠海市政府评为“中国人居环境范例优秀试点项目（优秀人居楼盘）”、“城市更新贡献奖”。
相比珠海奥园广场，颇具挑战的是奥园去年10月底拿下的号称“珠海旧改体量最大”的香洲翠微村项目，占地34.5万平方米，总建筑体量168万平方米。翠微村拥有700多年历史，如何唤醒历史传承，将是奥园城市更新的重头戏。
NO. 3｜叁
直面城市更新的新命题
前不久，仲量联行发表2020年城市更新报告，认为“尊重历史，唤醒记忆，融入当下”是老旧社区改造的首要出发点，亦是商业价值发掘、盈利模式再造的关键钥匙。
奥园在翠微村旧改项目思路契合了这一新趋势，即通过“整体拆建+文保区”的方式，建设2.9万平方米的历史文化街区，将历史文化及建筑保护与旅游开发、商业运营相结合，并配套教育、商业等公共配套。
看似简单明了，但要真正落地并不易，奥园的底气来自“专业团队+复合产业”。“专业团队”，这个好理解，要有专业顶尖人才，难点在于“复合产业”。目前，很多品牌房企仍是单纯房地产开发，即便跨界，会多一两个产业来，再多一些，实力也不具备。
作为年销售额超千亿的跨国企业，中国奥园已形成“一业为主，纵向发展”的发展战略，将教育、医疗、养老、体育、商业、文化、产业、科技等复合产业融入旧改项目，形成独特的“奥园旧改模式”，而产业导入也是中国奥园城市更新的重要战略。
据奥园相关负责人介绍说，奥园关于城市更新的规划设计、合作模式、拆迁回迁、开发设计和运营服务等专业运作模式，已越来越成熟。
这不难看出：房企城市更新规模化背后都是一整套较为成熟的运作体系、模式。在“千城一面”的今天，城市更新需要摈弃房企“产品系”复制的粗暴思维，恢复每个城市独特的气质和风貌。
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