房师按
8月立秋，半年报的季节。一叶知秋，半年报知兴衰。
半年报发完就是金九银十，它既是上半年的总结，也是下半年的总动员，这方面尤胜年报。
如何解读半年报，在那些靓丽财报数据下面，隐藏着哪些秘辛？企业上半年的布局，如何影响下半年的走向？这些投资者关心的问题，也是無房(xinwufang007）半年报系列试图回答的。
8月22日，百度首页16条实时热点，有15条社会娱乐，只有1条财经——碧桂园年中业绩。
据东方财富网数据，当天A股159家上市企业披露了2019半年报，百度实时唯一财经热点留给了港股公司碧桂园。
百度算法还是比较准确的，去年下半年进军西藏后，碧桂园成为唯一一家覆盖中国内地所有省份的房企，它的一举一动引发的关注，足以突破房地产业乃至财经领域，成为大众话题。
就算极具财经色彩的半年报发布，也不例外。
自信
报告期内，碧桂园实现权益销售额2819.5亿元，实现收入2020.1亿元，同比增长53.2%；毛利润548.6亿元，同比增长56.9%；净利润230.6亿元，同比增长41.3%。另据观点指数榜单，上半年碧桂园全口径销售金额3934.9亿元，位居行业第一。
22日业绩会上，碧桂园总裁莫斌透露，今年公司都是用权益回款来进行考核。据悉，上半年碧桂园权益物业销售现金回笼约2659.4亿元，按此计算回款率高达94.3%，而去年末回款率则为91%。
相比收入利润，财务报表中现金流更加重要。自2017年起，碧桂园第3次连续在年中实现正净经营性现金流。房企上半年都在花钱布局，连续三年上半年经营现金流为正，不容易。
反映到资金层面，截至2019年6月30日，碧桂园可动用现金余额约人民币2228.4亿元，另有约人民币3133.0亿元银行授信额度尚未使用，充足的现金足以应对可能发生的风险，保证了碧桂园发展的稳定性。
作为财务的安全指标，碧桂园上半年净借贷比率为58.5%，较2018年中期同比下降5个百分点。从碧桂园于2013年启动新一轮扩张型战略起，便将财务稳健、现金流的安全放在十分重要的位置。彼时，碧桂园在财务制度上设置了两道安全红线：一是净借贷比率不能高于70%，二是可动用现金余额不低于总资产10%。
事实上，自2007年上市以来，碧桂园一直将净借贷比率保持在70%以下，是行业内少有的兼顾规模增长和负债管控的企业之一。
碧桂园自信未来会更好。因为市场不会亏待力争上游、稳健发展的好公司，城镇市场、旧改市场的潜力将留给有所准备的公司挖掘。
只要我们足够稳健，就一定能为本公司增长提供前进的动力和安全的保障。
以上这句话，不是哪个人说的，它就是碧桂园半年报的原话，从各项财务指标来看，碧桂园有说这句话的底气，这段话的结尾是：
有国，有家，有梦。继续行稳，致远！
有国
北宋柳永接地气，“凡饮水处，即能歌柳词”。作为最接地气的房企，几乎凡有城镇所在，就有碧桂园。
半年报显示，截止2019年6月30日，碧桂园业务遍布中国内地31个省╱自治区╱直辖市、279个地级市、1235个县╱区。据民政部《2018 年民政事业发展统计公报》，截止2018年底，中国内地共有 31个省╱自治区╱直辖市，293个地级市，1335个县。
2019年，棚改退潮，唱衰三四线城市的论调冲击碧桂园的基本盘。然而，从年报半年报的数据来看，这些对碧桂园的业绩并没有什么影响。
物理学中，动量为物体在它运动方向上保持运动的趋势，由质量与速度相乘而得。质量越大的物体，其运动趋势就越稳定。当碧桂园做到中国城镇的全域覆盖后，就如一个超大质量的物体，在前进道路上势不可挡。
不管风吹浪打，胜似闲庭信步。
当其他房企绞尽脑汁寻找中国的潜力城市，布局都市圈，拼抢热点区域，这些年来碧桂园的主要动作就是进入中国每一个城镇，无论是北方的严寒，南方的酷热，西边的高原，东部的大海。
这种全方位布局，让碧桂园在适应各种地理气候的同时，也有着更大的战略纵深空间来应对市场政策变动的挑战。
大巧不工，重剑无锋，方能一力降十会。
8月22日业绩会上，对于一二线城市好还是三四线城市好的追问，碧桂园常务副总裁程光煜回应称，公司会坚持按照从一线到五线均衡布局进行安排：
一个合理的市场布局能更充分地利用市场空间，也能够有效地分散市场风险。
在房师看来，地无分南北，人无分老幼，住上好房子过上好日子拥有幸福家，是所有中国人几千年来共同的期望，碧桂园全域布局的商业逻辑，正是建立在这个朴实且坚不可摧的信念之上。
虽然碧桂园创始人杨国强没有出席当天会议，但在今年3月份的2019年工作会议上，他对此就有过明确的阐述：当前经济形势复杂，但碧桂园始终对我国经济实现稳定增长、长期向好抱有坚定信心，对十四亿追求美好生活的人们有坚定信心。
我的职业生涯历经数次地产行业周期，我认为波动才是这个行业的常态；此外，中国城镇化是一股不可逆的时代大潮，地产市场未来规模将仍然庞大。
其它房企择机区域化作战，碧桂园拥抱的是整个中国。
有家·城镇
老百姓要过上好日子，享受医疗和学校等基本配套，最有效的途径就是从农村到城镇，城镇化就是让美好生活落地的载体。
在面积较小的发达国家，体现为城市集中化进程，日本三大都市圈，东京都市圈、名古屋圈和关西圈集中了日本51.3%的DID面积和63.9%的DID人口。DID为人口密集地区（Densely Inhabited District，DID）概念，源于1960年的日本人口普查，是指人口规模超过5000人，密度大于4000人\/平方公里的基本调查区所构成的邻接区域。
超大城市不堪承受人口之重，与之而来的大城市病造成交通堵塞、住房困难、环境恶化、资源紧张、物价过高等问题，反而降低了城市人口的生活质量，许多千辛万苦挤进北上广等一线城市的年轻人，打拼几年上升无望后，突然发现生活还不如在老家幸福。
中国幅员辽阔，基于国情与发达国家的镜鉴，2016年左右，在政府文件里，已经不用“城市化”这个词，而是叫“城镇化”。别看一字之差，大有玄机：农民得进城，但大城市又要控制人口，所以得有一大批足以安居乐业的小城镇。
那么答案来了，在中国，局部上一二线城市占有优势，但从全局考量，更多中国人的美好生活还得落到三四线城市乃至更下级的城镇身上。
数据显示， 2018年中国常住人口城镇化率达到59.58%，离发达国家80%左右的城镇化率还存在差距，城镇化率每提高一个百分点，就有近1400万人从农村转入城镇，不仅增加城市公共服务设施投入，也会释放巨大的衣食住行等消费需求。
杨国强表示，自己看好三四五线城市的房地产市场，因为随着农民工工资提升，他们就产生了居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住，因此，他们最大可能会在有学校、医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住。
来自观点的数据，上半年，在碧桂园内地的权益销售中，三四线销售占比61%，一二线销售占比39%；在新增拿地权益金额中，三四线项目占权益总土地代价的54%，一二线项目则占46%。
从数据及趋势来看，碧桂园无疑还是坚定三四线主战场的。
有家·顺势
对中国城镇的全域覆盖，不仅让碧桂园拥有抗风险的体量，也具备内部腾挪转移的灵活性。应对市场政策变动，企业临时进入新的区域避险寻机，人生地不熟难免处处碰壁，只有遍地都有落子，才能进退自如。
从上述数据来看，布局三四线与一二线城市比重，上半年碧桂园维持在6:4，而据新增拿地权益金额，则反映出碧桂园有加大一二线的趋势。
这其实是远离棚改影响严重的三四线城市，深耕粤港澳大湾区、长三角等热点地区的表现。
所谓热点，一是这两大地区本身就是中国的经济中心，二是最近中央还对这两大地区发布了重大决策。
在位于长三角一体化的上海，设立上海自贸试验区临港新片区；在位于粤港澳大湾区的深圳，设立中国特色社会主义先行示范区。
两项重大决策，让两大城市成为两大战略平台，推动中国在更高起点、更高层次、更高目标上深化改革扩大开放。其影响无疑将首先惠及长三角一体化和粤港澳大湾区，进而决定中国未来数十年的国运。
于房企而言，这两大区域就是围棋盘上的金边银角，先手落子，可奠定全盘胜局。
总部在顺德的碧桂园，在广东深度经营多年，近水楼台先得月，首先前瞻性地深度布局粤港澳大湾区。据克而瑞统计，截至2018年底，碧桂园在粤港澳大湾区的土地储备超过5000万平方米，土储货值和土储建面均位居Top1，远超其他房企。
2019年上半年，碧桂园国内权益合同销售前10位的城市中，有一半位于粤港澳大湾区，包括佛山、广州、惠州、清远和东莞。
今年上半年，碧桂园相继在上海闵行马桥、金山新城、崇明拿地，总价48.475亿，对此程光煜表示上海拿地只是个案，不代表投资方向的改变，碧桂园秉承一线到五线均衡布局的拿地策略，但他同时也希望这是一个机会型驱动的拿地。
在房师看来，这是近几年碧桂园在长三角频频拿地的延续，亦是加强上海布局契合国家发展战略的表现。
据克而瑞发布的《长三角26城土储比拼》数据显示，绿地、碧桂园、融创三家企业在26个城市中货值超过5000亿，遥遥领先其他房企。其中，碧桂园2017年在长三角以771亿元拿下133宗地，2018年再以398亿元拿下了1042万平方米的土储面积。
从碧桂园全国项目布局来看，广东、浙江、安徽、上海等地项目较多，比较集中于粤港澳大湾区和长三角地带，顺势而为，能为公司业绩增长提供长期动力。
有梦
在房师看来，优秀企业的财报，收入、利润、负债、现金流等数据表现出色，这是应该的，否则不能称之为优秀。看优秀企业财报，房师更看重的是它的未来，这主要体现在它的战略方向，有没有梦想且有相应的行动。
大企业没有梦想驱动，就会得大企业病，躺在现成功劳簿上睡大觉，依赖过往惯性滑动，谨防“渔阳鼙鼓动地来，惊破霓裳羽衣曲”。
2019年成为房地产业的分水岭，7月政治局会议重申房住不炒，明确指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，定调了下半年房企融资依然从紧的主基调。
此时此刻，有梦对于房企尤为重要。
今年初，碧桂园明确地产、现代农业、机器人三大战略方向，后两个正是碧桂园的未来梦想，碧桂园将其凝聚为“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的新定位。
碧桂园进军现代农业，源于杨国强“重新回去种田”的梦想，这也贴切党和国家关于实施乡村振兴战略。农业在我国经济发展中始终占据着基础性战略地位，只有农业的现代化，才有国家的现代化。
碧桂园现代农业沿袭了房地产业的全产业链打法，覆盖包括前端研发，“公司+基地+农户”模式的中端生产组织，以凤凰优选社区门店为主体的终端销售。
通过布局现代农业，碧桂园挖掘社区产业链价值的同时，还能帮助农民增收，助力乡村振兴。半年报显示，截至目前，碧桂园在全国9省14县展开结对帮扶工作，正帮助33.6万农村贫困人口脱贫致富，为乡村振兴注入“新动能”。此外，立业至今，杨国强及其家人累计参与社会慈善捐款已超人民币55亿元。
机器人则是更有想象力的战略，对于这件事，碧桂园是这样看的，随着生活水平的提升，建筑行业从业人员老龄化正在到来，开展智能制造和机器人事业可以提升建筑效率、安全和质量，同时减少排放，能为社会创造巨大价值。
据业绩会上莫斌透露，碧桂园总共研发37款建筑机器人，其中有9款现在已经进入到项目的现场进行试制，试运作，根据试运作的情况再不断的完善。如果37款建筑机器人全部出来，相信对整个建筑业，包括对社会都是一个很大的贡献。
8月20日，碧桂园建筑机器人在央视上首次公开亮相，分别是地砖铺贴机器人、墙纸铺贴机器人及pC内墙板安装机器人，建筑工地即将迎来“机器人”新工友。
在房师看来，建筑机器人的大规模运用，相比其他房企进入的科技领域更有开创性，是一个从0到1的进程，难度更大，当然也更有想象力与发展空间，更值得期待。
从财务角度而言，随着各项研究成果陆续产生，2019上半年碧桂园研发费用约6.2亿元，对于权益销售超5000亿的碧桂园来说不值一提。而随着研究成果投放市场，前期的投入就会转化为回报。
诚然，新业务探索带有巨大的风险，但碧桂园全域覆盖中国城镇的稳动力，足以平抑这样的风险。
在中国，目前还只有华为跑到了无人区，需要更多企业进入无人区，中国才能真正引领世界。
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网友：于尤:也挡不住无孔不入的剑光！
网友：陈力:有什么好防我们的，对了，你到底什么计划对付母祖教，我现在怎么想都感觉赢不了啊。
