前几天写了一篇文章，关于家庭结构、出生率、结婚率对楼市的影响，引起了很多朋友的关注。
有位朋友的留言颇具代表性，她家是典型的“四二一”家庭，即四个老人，两个父母，一个孩子。她老公自己名下有一套房，公婆也有一套，加上孩子外婆的一个小套，总共三套房，她和老公都是独生子女，孩子也是独生，以后肯定不会因为房子背负沉重的负债。
这是个再简单不过的道理，当老龄化社会加快脚步，养老和教育的自然会越来越大，中年人不敢生病，不敢辞职，不敢旅游，不敢在生活中退让。
与此同时，家庭结构的变化也必然是一把“双刃剑”，上一代认为“稀缺”的房子，在下一代人的眼里却可以轻易继承，“房子比人多”原来是一句笑谈，以后却可能成为冷冰冰的现实。
数据显示，截止2016年底，全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，最近，统计局又发布了一则报告，2018年，城镇居民人均住房建筑面积39平方米，比1978年增加32.3平方米；农村居民人均住房建筑面积47.3平方米，比1978年增加39.2平方米。
显然，2016年的数据统计的是“全国人均住房面积”，涵盖了农村的自建房、小产权房，而本次数据将城镇人均居住面积单列，更具针对性。
近40平米的人均居住面积，相信没人会再说国人缺房子住了。
然而，我们却看到最近两年不断有城市出现“抢房潮”，密集的“地王”诞生，看多派与看空派的争论异常激烈，即便在“不缺房住”的大势下，依然没有取得共识。
最典型的一个问题是：10年后的房子，到底是“寸土寸金”还是“烂白菜”？
笔者认为，要从以下两个方面来判断。
第一，看各线城市的基本面承载能力。
每个城市的人口和供地规模都不同，它们的房价“禀赋”也不会相同，人口流入的越多，比如，23个千万级大都市圈人口流动分化趋势明显，当前京津、深莞惠、广佛肇、厦漳泉、长株潭、重庆等都市圈常住人口、户籍人口、小学生增长居前，苏锡常、南京等都市圈常住人口流入虽然放缓、但户籍人口和小学生依然明显流入。
这些地方无论是常住人口还是户籍人口，抑或是中小学生，都呈现出了强劲的增长态势，流入的这些人口从哪来来？当然是五六线以下的城市和农村。
因此，越是靠近核心城市圈的区域，10年后，房价“寸土寸金”的可能性就越高，反之，房子出现“烂白菜”价的可能性依然很大。
举个例子，黑龙江某市几百元一平米的房子早已跌穿底价，依然无人问津，甘肃某市房价千元以下，迟迟难有购房者青睐，山东沿海某市所谓海景房，烂尾、空置、降价的现象早已司空见惯。
第二，看生育率、人口结构的变化。
上文说了， 家庭结构的变化会使人们的买房需求下降，实际上，深层次的原因是人口趋势的变化，其中最重要的一个指标是生育率。
以过往经验来看，第三轮“婴儿潮”出现在1981-1991年，2008-2019年房价上涨最猛的这段时期，恰恰就是1981-1991年出生人口的婚期。
此外，在2013年，我国15-64岁的劳动年龄人口达到10.06亿的最高点，也正是在2013年，城镇每千人房地产新开工套数开始“滑坡”。
这是个很直观的现象，人多了，买房需求自然会迸发，城镇化的进程也会加快，新生儿变少了，婴儿潮没了，谁还有闲心和闲钱买房子？
知名经济学家任泽平之前在报告中提到，育龄妇女规模已见顶下滑，2030年20-35岁主力育龄妇女规模将比2018年减少29%，其中25-30岁生育高峰期妇女将减少41%；出生人口即将大幅下滑，预计2030年将降至1100多万、较2018年减少26%。
因此，任泽平认为，十年之后，新生儿会下降到1100多万的水平，对比2018年的1523万人，足足下降了423万人。
有了这个前提，10年后的房子，很难做到“寸土寸金”。
通过以上两个方面的分析，我们可以得出以下的结论。
首先，不能简单的认为三线以下城市房子必然是“烂白菜”。
如上文所说，只要能够靠近核心城市群，即便是中小城市，也可以获得雄厚的人口和科教文卫资源的外溢。
也就是说，未来北上广深、新一线城市、大都市圈周边的三线城市，这些地方的中心城区，“寸土寸金”的可能性很大。而那些弱二线城市的远郊地区，中西部偏远的四五线以下城市，尤其是充斥着各类新城区却没有足够公共设施的区域，“萝卜白菜”的可能性更高。
其次，人口流动方向、生育率、家庭结构、老龄化这四大因素决定了一点，未来的房子会跟着“人”走。
人去到哪，房子就跟到哪，那些没有人群驻足，却冒出来的高楼大厦，既要面临年久失修、维护高昂、配套缺乏的窘境，也不得不面对房子是“萝卜白菜”般的廉价。
针对这个问题，有专业人士道出了“四个字”，值得购房者留意。
近日，东方证券宏观分析师邵宇指出，房地产兼具了金融资产属性和商品属性，而金融资产与一般商品的供求规律是不一样的。前者价格上涨与需求量正相关，价格上涨，需求量反而会增加，所以需求曲线的斜率是正的，“羊群效应”就是最好的解释。
说白了，内行人总结的“羊群效应”这四个字，能完美预判出未来楼市的变迁过程。
如同在一起聚集的羊群，越是房价高涨，越容易吸引同类加入这个圈子，久而久之，就形成了“滚雪球”式的效应，那些“寸土寸金”的地方，并非是因为交通和地段的优势有多么巨大，而是在年复一年的“羊群”壮大之下，房价自然而然出现了“水涨船高”。
相反，一个城市只要出现人口流出的苗头，买房需求、房价、土地供应、成交量等各项指标马上就会做出反应，也会像“雪球”一样越滚越大，最终让购房者望而却步，成了众人嫌弃的“烂白菜”，究其根本，并非是买房的人们不够理性，而是群体行为规律决定的。
网友：胡吝唱:“六大超凡组织，分别是大地神殿、血刃酒馆、黑白神山、云雾城、水源道观以及海神宫。网友：苏忆:可实际上这套法门乃是无价之宝！同样层次的两名骑士，一名才出两三招，可对手凭借特殊的斗气运转法门却出了四五招了，恐怕双方交手没几下就分出胜负了！
网友：傅池菸:“不管是其他宇宙的修行法门，还是绝学，还是兵器亦或者是其他你能想到的，总之只能选一种。
网友：王智喻:可紫甲恶魔凭借强横的魔躯和天赋却能和贺山主相当！
网友：孙邵企:饶……”弃湖君勉强喊出声音，连眼睛都睁不开，显然还在和幻境挣扎中。
网友：高到泌:再接我一枪。
网友：张将:是师傅南云国主炼制，他是觉得徒弟练成五相封禁术，有把握保住，便直接赐予。
网友：郑霓侏:却只敢躲在黑衣内，都不敢冒头。
网友：郑块婧:知道九首城主一行修行者已经成功斩杀了那寂静冰山主人。
网友：朱伟撰:我更安排了神帝后期高手在这驻守，可都没察觉到动静。
网友：钟仰:余靖秋站在那，仿佛仙子般。
网友：徐卦贺:“有魔皇袍在身，借助‘五相珠’，你也能将五相封禁术发挥到圆满之境！两大杀招在手，足以纵横界心大陆了！”
网友：李宪:“怎么办，怎么办，难道要一直躲在防御神器内？可时间持续下去，我的生命力总有消耗殆尽之时。
网友：张岫:实力有足够强大。
网友：徐梯斗:能在那拥有一个店面，那绝对是百万富翁级别的了。
网友：罗陪邢:的确非常的耀眼。
