【21世纪经济报道】楼市的一举一动都会牵动人心，近期杭州、苏州、温州、南昌、郑州等地上调房贷利率。数据显示，2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次，累计次数刷新了房地产调控纪录。
步入9月，传统的楼市“金九银十”会如期而至吗？随着贷款市场报价利率（LpR）改革加速，下半年房价走势又如何？
南京、杭州、温州、南昌等地个人房贷利率上调
进入下半年，房贷利率进入反弹阶段，尽管一线城市表现相对平静，但二线城市的多个热门地区房贷利率却呈现上涨，有的地区首套房利率甚至上浮25%。其中，苏州、杭州、长沙调整频率加快，且部分银行额度紧张，甚至暂停受理房贷业务。
近期，调整房贷利率的地区梳理如下：
南 京：5月初，多家银行将首套房贷利率从基准利率上浮8%调整到上浮10%；5月底调整到上浮15%；7月初，南京市两家银行将首套房贷利率调整到基准利率上浮20%。
苏 州：房贷利率在六七两个月也出现连续上浮。新华社报道称，7月苏州首套房贷利率普遍按照基准利率上浮23%执行，对二套房贷款未还清的客户，多数银行要求贷款利率上浮30%。
青 岛：从今年5月开始，青岛银行等多家银行确定上浮房贷利率，其中首套房利率上浮15%，二套房上浮20%、个别达到25%。
杭州：多家银行首套房房贷利率在原来上浮5%到8%的基础上，进一步上调到上浮10%的水平；二套房则上浮到15%。
温 州：据温州网报道，国有大行及部分股份行执行首套房贷款利率基准上浮10%，即5.39%；二套房上浮基准15%，即5.635%。该房贷利率水平虽不是三年来最高，但已是该时间段内的高点。甚至也有银行开始暂停房贷业务。
南 昌：首套房贷利率普遍上浮20%，至5.88%；二套房贷利率普遍上浮25%至30%。
郑 州：据郑州日报报道，首套房贷利率多数银行按照基准利率4.9%，调整到上浮20%；二手房按基准利率上浮15%至20%不等。
值得一提的是，虽然央行商业贷款新规尚未落地执行，但有地区的房地产中介已经开始躁动，甚至不断鼓吹房贷基准利率即将上浮。近日曾有消息传出“10月8日起，宁波房贷基准利率5.5再上浮20%”，但最终被证实是假消息。
新规之下 个人房贷利率要参考市场利率
8月25日，央行发布公告，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LpR)为定价基准加点形成。
财经百科：什么是LpR
LpR是贷款市场报价利率的简称，是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率。
新LpR又新在哪儿呢？据了解，新的LpR报价方式改为按照公开市场操作利率加点形成；报价利率期限增加5年期以上；报价频率由原来的每日报价改为每月报价一次。同时，新的LpR报价行，在原有的10家全国性银行基础上扩大到18家。
根据政策，新规只对10月8日之后的新增住房贷款有效，存量房贷客户不受影响。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LpR；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LpR加60个基点。
由于LpR每个月都会调整，10月8日之后的购房者，将参考新政执行时的LpR报价。业内人士表示，此次调整最大的变化是确定了房贷利率的下限，未来房贷将告别折扣。
对购房者来说，房贷利率会如何变化呢？可以简单算一笔账。在房贷利率普遍上调的情况下，大部分银行执行的是首套房贷基准利率上浮10%-20%，二套房贷上浮20%-30%。
同样以5年以上贷款为例，按首套房贷上浮10%计算，基准利率为4.9%，因此房贷利率为5.39%；二套房贷按上浮20%计算，房贷利率为5.88%。
如果以8月20日5年期以上LpR（4.85%，5.45%）做对比，则无论是首套还是二套，调整后的房贷利率都略低。但业内人士表示，实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响，同时，各地还将“因城施策”确定首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
个人房贷利率会普遍上调吗？
对于买房者来说，银行上浮房贷利率意味买房成本上升，买房之后每个月要承担的月供变多，还款压力也会随之增大。房贷利率与房价呈现反比，利率越高，导致人们购房欲望降低，进一步拉低房价。
很多人关心，个人房贷利率会普遍上调吗？
业内人士认为，在“房住不炒”的调控背景下，房地产调控不会放松，房地产政策“因城施策”，通过辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点，短期内大部分城市的房贷利率不会下降。
国家金融与发展实验室特聘研究员、中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼认为，未来一段时间，个人住房贷款利率有上行的可能性，但幅度不会太大。不同银行对个人住房贷款业务定位不一样，因此在房贷利率会有明显分化，大型商业银行房贷利率调整预计相对温和。
未来个人房贷政策或收紧
上半年，我国房地产市场迎来“小阳春”，部分地区房价上涨较快。在政治局会议重申“房住不炒”，首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，高热的房地产市场迅速降温。
针对未来涉房贷款的监管方向，董希淼认为，从房地产金融的角度看，未来调控可能从三个方面实施：
一是收紧银行信贷资金进入房地产市场，比如提高房地产开放贷款的条件，减少贷款额度；
二是收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目，比如对房地产信托进行“窗口指导”；
三是收紧个人住房贷款条件、额度，提高贷款利率，并严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场。此外，还可能从严掌握房地产企业发行企业债券。
业内人士称，当前房地产政策以从紧为导向，贷款方面的规模控制依然会很强。对于一些涉足房地产的业务，或说有可能涉足房地产的业务，相关贷款会有较强的审查。
图片来源：摄图网
调控再创纪录 房价会跌吗？
有数据显示，2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次，相比2018年1-8月份的315次上涨了17%，累计次数刷新房地产调控纪录。
业内人士分析认为，预计2019年下半年，全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控肯定会加码。另外，从信贷利率角度看，也不排除针对房地产的利率再次提高。
[21世纪经济报道]六位首席经济学家谈货币政策走向
下一步何时会降准，甚至降低LpR（贷款市场报价利率），即“降息”？
在经济下行压力下，基建成为“六个稳”的一个投资抓手。
宽松的货币投向何处？
逆周期调节力度加大，货币政策宽松信号已至。
9月4日，国务院常务会议指出，坚持实施稳健货币政策并适时预调微调，加快落实降低实际利率水平的措施，及时运用普遍降准和定向降准等政策工具，引导金融机构完善考核激励机制，将资金更多用于普惠金融，加大金融对实体经济特别是小微企业的支持力度。
受此影响，翌日股票大涨。9月5日，上证指数一度突破3000点，最终收报2985.86点，当日上涨0.96%。创业板指收报1689.05点。当日上涨1.18%。恒生指数最高至26697.85点，当日微幅下跌0.03%。
9月5日，在国务院金融稳定发展委员会召开的全国金融形势通报和工作经验交流电视电话会议上，指出要“金融管理部门要强化监管责任，加大逆周期调节力度，下大力气疏通货币政策传导机制，加强金融与财政政策配合，支持愿意干事创业、有较好发展潜力的地区和领域加快发展”。
接受21世纪经济报道记者访问的六位经济学者普遍认为，在美元进入降息通道等背景下，市场普遍预期美联储加大降息力度，中国最快9月中下旬降准，LpR报价大概率下调，“降息”至少调降5-10Bp。
给企业贷款“降成本”
市场通常把降准理解为央行“放水”，但多位业内人士指出，央行意图降低银行负债成本，最终降低实体企业融资利率。
“为什么要（降准）这么做？非常重要的一个原因是要降低商业银行的资金成本，这样才有可能降低给企业的资金。”9月5日，兴业银行首席经济学家鲁政委在接受21世纪经济报道记者采访时表示。
降准主要是一个总量平衡下的期限结构调整。“实际上是因为‘长钱’便宜，降准对长端利率、短端利率效果明显。”
逻辑在于，降低银行负债成本，一是，降低准备金率；二是，根据流动性监管指标要求，若希望商业银行投放中长期贷款，但同时央行投放短期流动性，意味着银行资产负债两边的期限错配更严峻，这使得货币市场利率可能很低，但资产端利率不便宜。降准有助于降低资金的期限影响，从而降低给企业的信贷成本。
交通银行首席经济学家连平表示，全面降准之后，银行的资金的成本也会下降，降准使得银行有更多资金可以放贷。“我们观察下来，近几个月信贷增速逐步放缓，银行流动性总体不存在什么大问题，但是中小银行显然比大型银行稍微困难一些，全面降准对于他们是有好处的。”
何时降准？
下一步何时会降准，甚至降低LpR（贷款市场报价利率）？
连平认为，央行利率机制改革之后，接下来会通过MLF利率的调整LpR下行，“我想不会太久，应该在9月中旬前后，牵引LpR水平进一步下降”。LpR下降要与流动性互相配合，因为如果商业银行流动性相对偏紧，不利于利率水平的下降。
国盛证券首席宏观分析师熊园向21世纪经济报道记者分析称，货币宽松提速，降准几无悬念，降息可期。预计降准最快9月中下旬，因本月17日有2650亿元的MLF到期，19日美联储大概率对美元降息；预计9月LpR报价大概率下调，至少调降5-10Bp，同时，市场一致预期的降低MLF利率也有望如期到来。
中信证券债券研究首席分析师明明表示，“降准具体的时点可能还要再观察，说不定会很快，因为国常会说要‘及时’”，国常会明确是精准滴灌，所以，降准的目的，一是为了降成本，二是结构性政策定向支持制造业、小微等实体经济。
民生银行首席研究员温斌认为，9月20日LpR可能会下调。下调还受中美利差因素影响，美联储降息力度、频率可能会更大，美元指数可能走高。通过降准、降息也可有所缓解人民币贬值压力。
降准、降息空间有多大？这受到人民币汇率、通货膨胀水平的影响。
连平认为，人民币贬值、货币政策调整确实有可能会带来一些通胀压力。“但目前整个经济运行一个鲜明的特点是需求不足。ppI、核心CpI价格有向下的压力。猪肉价格是一个供给问题。所以，目前适度的货币政策调整，应该不会带来通胀明显上升。”
瑞银亚洲经济研究主管、首席中国经济学家汪涛认为，由猪肉价格和食品价格带来的通胀压力是暂时性的。预计全年CpI是2.4%，个别月份如12月份会接近3%的较高水平。这种情况下，央行其实并不需要考虑因为食品价格带来的通胀上行，而是要对整个经济所需要的支持性的货币政策。预期今年可能在四季度降准100个点，明年继续降准100个点。
利率方面，汪涛认为，基准利率不会降，但MLF利率可能降10个点左右。尤其是美联储今年可能还会继续降息至少25个点，甚至更多降息，货币政策的空间进一步增加。另外，货币市场的利率可以通过央行增加流动性供给来有一定的下行，比如2.5%左右的短端利率还有相对下行空间。
资金投向基建？
在经济下行压力下，基建成为“六个稳”的一个投资抓手。
9月3日，汪涛在接受21世纪经济报道记者采访时表示，今年经济增长仍然能够保持在6%或以上。
外部来看，美联储改变了加息方向，开启降息通道。内部来看，房地产投资和金融投资比去年好一些，财富效应仍在。“我们做了一个三千多份的调查，在消费领域，除了汽车之外的消费总体而言良好。78%左右的受访者认为他们今年5月份之前的12个月内工资有所增长，平均增长水平高于去年同期，而这也表明当前中国劳动力市场相对稳健。”
在此情况下，稳基建成为一个主抓手，基建投资或将企稳回升。
熊园认为，国常会明确提出“专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项”，也意味着基建将成为专项债接下来的主要去处。
他分析，今年1-8月，累计新增专项债2.0万亿，其中用于棚改、土地储备与基建的占比分别为35%、32%与33%，如若专项债被限制用于土地储备及房地产相关项目，则未来专项债投向中基建项目占比有望从目前约33%提升至趋于100%，相当于扩充两倍。
[第一财经]9月全面降准预期升温 “双降”可能性有多大？
在9月4日国务院常务会议提出要“及时运用普遍降准和定向降准等政策工具”后，市场普遍预计，9月降准会大概率落地。
消息极大提升了A股市场的上涨动力。9月5日，沪深两市高开高走，大幅上行，上证指数重新站上3000点，创业板指数也回到1700点。
在市场分析人士看来，国常会提到普遍降准，一是经济下行稳就业的现实考虑，货币政策可以发挥逆周期调节功能；二是专项债发行需要长期流动性对接；三是释放中长期流动性有助于降低银行负债成本，为后续信贷成本下降打开空间。
全面降准9月可期
在业内专家看来，全面降准可以利好股市、债市、提振投资者信心，普遍降准或在9月落地。
招商证券首席宏观分析师谢亚轩认为，“普遍降准”，一方面有利于向金融机构提供“便宜”且长期的资金支持普惠金融、小微企业融资，在一定程度上也有利于解决流动性分层的问题；另一方面也为四季度潜在的债券供给提供了对冲的选项。
中信证券固定收益首席研究员明明认为，降准预计将短期落地。一方面，降低实际利率水平是今年以来的重点工作，降低实际利率水平仍然要落实到引导LpR下行上，降准以降低资金成本有助于LpR下行。另一方面，专项债若增加发行，降准可释放资金承接。“往后看，定向支持小微企业目标仍在，定向降准仍有较大概率再次出现，而对中小银行定向降准也有助于LpR报价下行，我们认为普遍降准和定向降准可能组合出现。”
华尔街见闻研究院院长兼首席经济学家邓海清表示，从以往经验来看，国务院会议定调“定向降准”之后，距离落地往往只有一周左右甚至更短的时间。“从历史上看，并非每一次（定向）降准之前都有国务院的定调，但是国务院给出明确定调之后，确实基本都出现了（定向）降准。”
邓海清认为，此前8月16日的国务院常务会议表示“运用市场化改革办法推动实际利率水平明显降低”，“多种货币信贷政策工具联动配合”，会议强调的是“市场化改革”，没有提降准或者定向降准。仅仅时隔3周之后，国务院明确定调“普遍降准和定向降准”，意味着普遍降准大概率在时隔8个月之后重出江湖，上一次央行进行普遍降准是2019年1月。
不过，先提“降准”而未直接提及“降息”，“降息”概率有多大？
谢亚轩认为，很可能仍是考虑到目前面临的稳汇率约束，近期逆周期因子的作用效果创下了年内新高，而相较于MLF利率的调整，准备金率理论上仍属于中性冲销工具并不会带来额外的压力。MLF利率等政策利率的调整，预计最快至本月中才会出现。
明明则提出9月降息观点。他表示，从2018年以来的降准政策实际上效果并不明显，其原因在于货币政策的传导渠道不畅，要通过引导LpR下行来降低实际利率水平，而LpR下行的空间仍然需要降息等落地才能打开。同时，美联储再次降息在望、国内通胀压力阶段性回落，国内降息空间也将打开。
明明认为，从历史上看，降准和降息并不互斥，而立足当下，降息是在综合考虑国内外因素下的顺势而为，同时可作为一个观察LpR改革机制的契机，反而可以为后续降息铺路。
货币政策是否会重启宽松？
上一次实施全面降准是在2019年1月，时隔8个月后，此次国务院定调普遍降准，是否意味着货币政策宽松周期的重启？
综合来看，国常会对货币政策表述由“松紧适度”改为“预调微调”，并特别说明要及时运用普遍降准和定向降准工具，明明认为，结合国常会对货币政策和财政政策的表述，结合支持对象、外部因素和LpR改革来判断。降准可期，但并不制约后续降息，“双降”有可能；年内积极财政的托底作用会有所提升，但力度不会过猛。
从此前央行表态来看，中国央行副行长刘国强在8月20日国新办吹风会表示，市场利率已经明显下降，目前已经到了一个基本合理的水平。短期主要看改革（完善贷款市场报价利率（LpR）形成机制），改革以后看情况，降准、降息都有空间，但是降不降还要根据经济增长和物价形势。
同日，央行货币政策司司长孙国峰表示，目前中国的准备金率平均水平大概是11%，这个水平在发展中国家当中相对来说是中等偏低的，如果加上超额准备金，计算一个总的准备金率，中国总的准备金率和发达国家相比也是偏低的。从法定准备金率的角度来说，过去积累了一定空间，未来有一定的调整空间，但总的来说这个空间并不如大家想象的那么大，“从准备金率的角度来说，重点是完善‘三档两优’的法定准备金率框架”。
邓海清认为，此次国务院常务会议并未提出“降息”、“降低MLF利率”，这意味着未来货币政策仍有两种可能：
第一种可能，央行仍然维持此前“保持定力”、“不松不紧”的主基调。在普遍降准、定向降准的同时，央行完全可以维持政策利率（OMO利率、MLF利率），以及货币市场利率中枢的不变。
第二种可能，央行放弃此前“保持定力”、“不松不紧”的主基调，改变之前对利率水平的判断，从7-8月份认为利率水平合适，到9月份转而认为利率水平偏高、需要下调。
联讯证券董事总经理李奇霖认为，宽货币空间有限，一是物价上涨压力暂未缓解，二是房住不炒的政策执行仍在持续。即使降准，后续流动性若过于宽松将短端政策利率压至较低水平，公开市场操作料将回笼对冲。
李奇霖表示，宽信用为主要的政策诉求。全年专项债在9月前发行完毕力争四季度项目开工，专项债额度提前下发今年四季度可使用的额度最高达1.85万亿，专项债可以用作项目资本金，并配套信贷，实现宽信用的效果，预计基建增速四季度可回升至5%~10%的区间，但考虑到地产下行和隐性债务治理，宽信用效果有待观察。
【王君说房】：重点来看看降准降息对房地产市场的影响
降准对房地产市场影响从理论上说，降准增加市场流动性对资金密集型企业将产生积极影响。这主要表现在两个方面：一是央行降准使国内银行信贷能力增强，有利于房地产再融资；二是降准将增加货币供给，会压低市场利率。从楼市供给端看，降准后房地产开发企业的财务费用降低；从房地产销售端看，银行信贷资金充裕有助于降低居民贷款利率，可在一定程度上提振购房需求。不过，并不能因此就认为国内房地产市场会发生明显变化或“转向”。而且，由于央行降准具有明显定向特点，本轮降准对楼市影响极为有限。
首先，房价预期变化。经过较长时期的楼市调控，“房住不炒”定位逐步深入人心，楼市投机炒作总体得到遏制，市场逐步回归理性。在此情况下，房价只涨不跌的预期得以纠正，房价在不同区域出现分化，一二线热点城市楼市价格保持平稳，三四线城市房价涨幅放缓。
其次，降准具有定向特点。无论是2018年的四次降准还是2019年初的降准，央行定向降准意图十分明显，主要目的在于维持市场流动性合理充裕，扶持中小微企业融资，精准滴灌实体经济。因此，降准对房地产行业融资改善有限。央行降准主要是对冲基础货币投放缺口。随着国际收支调整，国内外汇占款增速出现了明显放缓，导致基础货币投放出现缺口。因此，央行降准具有明显的对冲性质，稳健货币政策取向没有改变。
第三，房地产调控政策不会退出。2018年12月份，中央经济工作会议再次强调坚持“房住不炒”的定位，指出要夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。这表明，抑制房地产投资投机的政策不会退出，针对国内楼市区域等方面的差异，国家将采取灵活且富有弹性的政策，在执行方面重在落实各地政府主体责任。从长远看，如果楼市价格持续上涨，楼市泡沫继续膨胀，不仅危害实体经济健康发展，也会为系统性金融风险埋下隐患。要保持经济社会持续健康发展，需要尽快摆脱对房地产的过度依赖，积极发现和培育新的增长点
降息对房地产市场具体影响
1、开发商融资成本降低：降息对极缺钱的开发商来说是好消息，意味着从银行贷款的利率更低了，融资成本降低了。
2、购房者节省购房款：银行降息，贷款将会减少，所以为购房者节省不少购房款。
3、一二线城市房价将止跌：降息后，一二线城市的楼市资金明显好转，而三四线库存值过高，出现全面回暖的可能性也不大。
网友：李平副:近乎媲美那条阴影死神大半个身体。网友：常筝:“精明”的道：“你这都是转手的二手货了，三文钱我便要了。
网友：汤莸他:忽然内城堡前方空间都开始扭曲，一股恐怖的气息出现了。
网友：段彝:如今只剩下东伯雪鹰和宣将军在艰难搏杀着。
网友：沈唐筵:也不急在这一时。
网友：杜亢僖:就有无形阻力阻挡，令血蛇枪威势不断下降，当刺在祸烛护法身上时，威力已经下降到只有三成！
网友：徐洳彤:盛宴持续了三日，主宰们都一一公开讲道，让在场的修行者们个个听得极为认真，待得盛宴结束，主宰们一一离去，而东伯雪鹰也和一些好友告别后，就带着妻子儿女也踏上了返程。
网友：朱荷街:只是这笑容让凌风虞容心冷，她都绝望了，不但为自己命运，也为整个凌风氏命运。
网友：刘稔:其他教主都沉默，都沉默看着半空中的画面场景，场景中金毛猿猴等四位护法都站在红光区域内向东伯雪鹰发出了咆哮。
