在随城市更新、产业升级而来的拆迁过程中，如何尊重并妥善处理中小商户的合法经营权益，仍然没有一套行之有效的应对机制
文|《财经》记者 王博 张光裕
编辑| 马克
“我们见一个撕一个。”汪肇安的伙伴说。话音未落，一张大幅告示从玻璃门上被撕了下来。
汪肇安是上海吉盛伟邦绿地国际家具村（下称家具村）的商户。家具村正被拆迁，汪肇安是向绿地争取赔偿的商户代表。2019年11月，家具村以欠租和合同期满后占用房屋为由，把汪肇安告上法庭。
视频里被撕下的告示是裁定汪肇安败诉的一审判决书。2020年6月15日，上海市青浦区人民法院作出一审判决，要求汪肇安必须在判决生效的十日内腾退房屋，并支付此前拖欠的管理费、电费等合计约34万元。
当天晚上，家具村的官方微信公众号推送了这一判决，包括家具村现任总经理王奕在内的工作人员纷纷转发。之后，大幅告示在家具村里贴得到处都是。
“他们就是想吓唬其他商户，让他们赶紧搬走。”汪肇安对《财经》记者说，“但我们留下的这些人不吃这套。”
2019年9月16日，国内TOp10房企之一的绿地控股集团（600606.SH，下称绿地）以23.49亿元的价格收购了吉盛伟邦所持有的50％股份，成为家具村的唯一股东。
绿地接手家具村的当天就发出了一份升级改造告知函，就是这份改造函打破了家具村的宁静，掀起了家具村商户与绿地近一年的抗争。
商户们的主要诉求是赔偿拆迁造成的损失，但与绿地的沟通不顺利。一年来，商户们为了维权找过信访办、区政府、市政府，但都收效甚微。
6月15日起，家具村诉商户案一审陆续宣判，汪肇安等三位商户全部败诉。
绿地告诉《财经》记者，截至2020年6月30日，家具村567个商铺中，有417个商铺与家具村协商一致确认退租意向（73.5％），379个商铺签署退租协议（66.8％），270个商铺完成退租（47.6％）。关于拆迁进度，绿地回复《财经》记者：各项工作均有序推进。
但《财经》记者在上海市高级人民法院网查询发现，今年6月、7月两个月，共有26起家具村起诉商户的合同纠纷开庭，加上更早审理的诉讼，被起诉商户约占留守商户的20％。
其中包括一名三个孩子的母亲刘言，三年前，刘言的丈夫出车祸去世了。2019年1月份，她进入家具村，4月店面正式开业，9月份接到拆迁通知时，她同家具村的合同还有半年。在家具村，她总投入约260万元，其中有40万元是贷款。
汪肇安估计，被起诉商户还会继续增长。
多位商户及其代理律师表示，绿地拆迁并没有派专人对装修店铺进行评级，这种前期不调查、不摸底、不安置的拆迁行为非常粗暴。
消失的家具村
据吉盛伟邦官网显示，家具村于2007年开业，地理位置优越，紧邻上海虹桥综合交通枢纽，总规模42万平方米，是全国最大的家居商业集群，拥有慕思凯奇、美梦思、朗乐福、艾力斯特等世界知名品牌。
2019年9月前，绿地集团与吉盛伟邦分别持有家具村50％股份。
汪肇安告诉《财经》记者，在这一时期，家具村由吉盛伟邦管理，商户从未与绿地打过交道，吉盛伟邦定位高端，不少商户是奔着吉盛伟邦的品牌而来。据悉，家具村有500多家商户，不仅有十几年的老租户，每年也有新入驻的企业。
但十多年良好的经营业态却在2019年9月16日发生了改变。
绿地接手家具村的当天就发出了一份升级改造告知函，函件写道，家具村目前的业态及定位无法满足市场及周边区块的发展要求。绿地集团将在上海市青浦区政府的支持下，在原址上打造“市西科技园”，并同步引入总部办公、酒店公寓、配套商业、邻里中心等功能业态。
函中明确升级改造将于2019年11月启动，改造周期为4年。其间，家具村会根据各阶段规划陆续与各区域商户沟通。
这意味着，不到一年这些商户就会被清退。他们中有的刚刚租下店面，还在装修，有的则是十多年的老租户，正准备续租。
商户们无一例外，至少要用三四个月时间装修改造店面，前期投入从几十万到上百万元不等。
通知函下发至今，商户们已经维权近一年，但没能阻挡住家具村的消亡。
2020年6月8日，家具村的标志性建筑，被商户称作“红房子”的家具村信息中心被部分拆除。随后，睡眠生活馆、实木馆都因拆迁受到不同程度的破坏。
因拆迁被破坏的标志建筑“ 红房子 ”。图 \/ 受访者提供
6月8日拆除“红房子”时，部分商户要求拆迁队出示房屋拆除的政府审批手续，但施工队没有出示。商户提供的一段视频显示，拆迁队成员声称“是政府让拆的”。
6月17日，商户又发现施工队在拆除睡眠生活馆，马上报了警，到场警察叫停了拆迁。
多位受访商户表示，除拆迁外，营商环境自去年起持续恶化。商户们提供的图片、视频显示，家具村内道路因施工被挖开；导引牌被拆除；馆内电梯、洗手间等设施无法使用；部分商户被停水停电；家具村内出现了大量空置店铺，其中一些的玻璃被砸碎。
“这个地方对消费者已经没有吸引力了。”汪肇安说，“绿地就是想逼我们赶快走。”
前恭后倨的拆迁谈判
从2019年6月起，商户们就陆陆续续听到了家具村要拆迁的风声，而上交所在回复商户投诉的一封邮件中称，绿地与吉盛伟邦在2019年8月就完成了股权交易协议。
但2019年8月份，家具村仍在进行招商活动。高玉娇就是在8月签署了入驻合同，她认为家具村的行为涉嫌欺诈。
商户张文是在5月入场装修的，他认为，绿地与吉盛伟邦谈判时，家具村就应该叫停新入驻商户的装修。张文做全屋定制生意，这一品类的家居店前期装修投资巨大，目前他在装修上已经投入了400多万元，但至今仍未开业。
升级改造函发放后，家具村的商户们选出了一批代表和绿地谈判，并提出诉求：如果不拆，绿地要补偿商户因改造函而遭受的损失；如果要拆，绿地给出赔偿方案。
汪肇安对《财经》记者说，面对商户的诉求，绿地集团在国庆前后表现出了两副面孔。
国庆前，在家具村所在的赵巷镇政府的张罗下，绿地与商户代表们举行了几场座谈会。在这些座谈会上，绿地陆续给出了以下书面承诺：
1.不按《租赁合同》的约定追究商户欠款的违约责任。
2.免除租户9月、10月两个月的租金。
3.保持家具村现状继续经营18个月。
在其中一场座谈会上，绿地商贸集团总经理助理王志华表态称，将参考商户之前的合同和家具村的行规安排续租：“如果之前是一年一签，现在续约就一年一签；如果是每两年续签，我们就延续两年。全都按照你们之前和吉盛伟邦签约的规则来。”
国庆节前最后一次座谈会的会议纪要显示，商户代表要求绿地给出未来18个月的经营方案，或解约赔偿方案。绿地代表说会在10月9日予以答复。
“但是到了节后，绿地的策略变了，不再和我们商户代表谈了，而是改成‘一户一议’。”汪肇安说，“所谓的‘一户一议’是派基层的楼管来谈。对于我们提出的各种要求，楼管的回复都是他们没有权限决定。沟通毫无效果。”
事情逐渐向着无益于解决的方向发展。据汪肇安描述，在10月里，商户们曾两次举着标语，拿着喇叭在绿地总部门前聚集，两次群聚中都有商户被警方带走。
2019年10月29日，在上海进博会举办前夕，绿地控股集团副总裁吴晓晖出面，与15位商户举行了一次座谈会。
汪肇安说，这也是最后一次座谈会。吴晓晖在会上重申了维持家具村经营18个月不变的承诺。
商户提供的一份录音里证实了吴晓晖的承诺，“所谓18个月，不代表18个月后这里就要拆掉，而是一个最基本的承诺，18个月内保证不动。”
如今来看，除免除9月、10月租金外，绿地并没有履行其承诺。欠租的商户被起诉；合同到期的商户没能续约；疫情平稳后，拆迁队也开始施工。
商户们介绍称，拆迁从村内沿河的违章建筑开始，随后，正规建筑也被破坏。
能否适用不安抗辩权
因为担心生意难以为继，家具村商户齐悦从8月起便不再交租金了，齐悦觉得自己是在行使不安抗辩权，有法可依，但她还是因此被绿地告上法庭。齐悦与家具村的合同本应在2020年6月30日到期，但绿地以欠租为由，主张提前解除合同，并要齐悦补交房租与房屋占用费。
多位商户向记者表示，不少商户都在2019年7月、8月就选择停交租金。而在9月升级改造函下发之后，家具村的全部商户都没再主动交过房租。但在8月、10月商场举办活动时期，部分商户的营业款被商场扣留，抵消了未支付的租金。
家具村内的公告牌。图\/受访者提供
据商户介绍，升级改造函的影响在发布当天就体现出来。有消费者因担心预订家具无法如期发货、售后服务无法保障而退货，也有品牌授权方质疑家具村的营商前景，提出收回授权。
齐悦告诉《财经》记者，9月是装修旺季，加上家具村会举办国际家具博览会，所以9月原本是生意最好的时候。2018年9月，她的店铺营业额破100万元，但在2019年9月，受拆迁风波的影响，营业额只有20万元左右。
但绿地回复《财经》记者，这是由于家具村极小部分商户长期恶意欠租、逾期占场，甚至还多次聚众上访、阻挠日常施工，影响了家具村正常经营，让家具村陷入了经营困境。
绿地提供的数据显示，截至2019年8月底（在绿地对家具村全资收购前），共有439家租户累计拖欠租金、物业管理费、水电费、代缴税金等各类应付款项3178万元，严重影响家具村正常运转。
绿地认为，对于该批租户提出的不合理诉求，家具村无论从合同、事实还是公平角度都无法给予支持，也无法按照对待合规经营租户的标准来对待该批租户。
对于拖欠租金问题，商户们咨询了法律顾问，认为得知家具村要拆迁后不交房租符合不安抗辩权。
不安抗辩权是《合同法》规定的权利，即如果合同的一方认为对方没能力再履行合同了，那他可以先暂停履行。也就是说商户们在8月已经得知家具村可能被拆除改造，担心自己的投入无法收回的情况下，行使了不安抗辩权，暂停交付后续租金。
2020年6月，家具村的标志性建筑“红房子”信息中心被部分拆除后，汪肇安收到了上海市青浦区人民法院的一审民事判决书。他是家具村第一个收到判决书的商户。
判决书显示，在原、被告未对租赁内容进行谈判商定的情况下，即认定双方对于系争房屋续租事宜达成协议，缺乏事实与法律依据。双方的租赁关系已于2019年9月30日终止。汪肇安必须在判决生效的十日内腾退房屋，并支付此前拖欠的管理费、电费等合计约34万元。
对此判决汪肇安非常不理解，自己应该是得到赔偿的人，怎么反而要给钱？他打算上诉。
在汪肇安的案子中，一审判决也考虑到绿地高管曾经的允诺，减免了商户2019年9月、10月两个月的租金，也主张对疫情期间房租适当减免。
但汪肇安认为根据不安抗辩权，绿地对家具村的改造将导致市场环境发生重大变化，所以他应暂缓支付2019年11月之后的全部费用。
判决书认为，不安抗辩权的行使需符合法律规定。故即便如被告抗辩，被告违约，原告亦可行使法定解除权（即便如橡语家居的答辩意见，即合同已经续约，但是对续约的合同，原告吉盛伟邦是可以解除的）。
“被告（指汪肇安）什么行为不符合不安抗辩权的规定，判决书没有进一步论述。”橡语家居的代理律师，北京隆安律所上海分所律师郜松江说。
合同是无效格式条款吗
华东政法大学法律学院院长金可可长期关注此案，他对《财经》记者表示，吉盛伟邦把土地使用权转让给绿地是它的自由，没有大问题，但在转让之后，绿地是否要保护这些以前的商铺承租人的利益，合同法上有个条款叫“买卖不破租赁”可以作为参考。
这一条款指即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
但在本案中的问题是，商铺出租人绿地集团可能早就考虑到要转让、改建，所以保持了合同的灵活性，按一年一签两年一签来执行。
金可可认为，现在的一年一签，实际上是谈判地位不平等造成的。商铺的承租人没有选择余地，要么签要么走，所以这种情况下达成的一年一签，不是合同自由的体现，这种情况要受到合同法上格式条款的规制。
《合同法》规定，格式条款具有第五十二条和第五十三条规定情形的（因故意或者重大过失造成对方财产损失的、以合法形式掩盖非法目的，以及一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益等现象），或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
虽然绿地和商户签的是一年合同，但家具业的行规是签订合同后，商户会投入巨额资金装修、设计，甚至打广告，每家商户都有足够的理由长期经营，在这种情况下，双方长期合作关系，从表面上看不受一年一签的影响。
“也就是说，商铺的承租人有续租的权利，绿地集团的这种做法，相当于通过合同格式条款排除了商户的正当诉讼权利，加重了中小商户的责任，是典型的用格式条款、霸王条款来欺负小商家。”金可可曾在人代会上提出，大商家以格式条款来欺负小商家屡见不鲜，这导致小商户没有任何办法来保护自己。
维权谁来帮小商户
家具村拆迁纠纷至今近一年，商户们走访于青浦区信访办、区政府、市政府、国资委之间。
2019年9月16日，家具村升级改造函发布的当天下午，两拨商户分别前往家具村管理公司办公室、青浦区信访办投诉。沟通无果后，当天晚上部分商户们在青浦区政府门口聚集。
汪肇安回忆，绿地集团的代表、青浦区信访办主任都来到现场处理这一突发事态。有两名商户在当晚被警方带去派出所，其中一人被抓的原因是喊了一句：“如果今天不解决，我们明天就去人民广场。”这两位商户都在9月17日晚间被放出。
2019年12月，一批刚入场不久，或装修投资很大的商户发起群体诉讼，起诉家具村和绿地商业（集团）。
青浦区人民法院以诉讼请求不具体、诉请不属于民事法庭范围等理由，裁定不受理该起诉。商户们不服，上诉至上海市第二中级人民法院，中级法院维持原裁定。
一位商户的代理律师向《财经》记者透露，近期曾有参与案件的法官表示，青浦区的规划不仅是拆家具村，也包括其旁边的大型奥特莱斯商场，但后来因为奥特莱斯人气比较好，税收贡献还可观，所以先留下来了。
家具村的拆迁究意是绿地的企业行为，还是背后也有政府意志？
《财经》记者分别联系了青浦区政府、上海市政府新闻处、青浦区信访办，均未得到明确回复。上海市国资委新闻处相关工作人员表示，整个过程国资委没有参与其中，企业的事情由企业负责，相关情况找绿地了解。
华东政法大学律师学院副院长王永杰2020年初就此事发起过一场研讨会，他认为，当地土地宝贵，各地都在争取产业升级换代，科技园区建设是各个地方政府区域在争取的内容，故家具村改造应可能存在政府默许、达成默契的情形。
上海市政府印发的上海市产业地图显示，青浦区产业定位是信息技术、现代物流、会展旅游、北斗导航。
但家居行业是否属于低端产业？王永杰认为，从工艺设计、新材料应用、节能环保上来看，家居行业的变革和前景就业是符合上海的规划和政策要求的。
他表示，“将影响数千人就业、几百家企业生存的大型家具商场整改拆迁，就应该有拆有迁，先有预案，在满足上海建筑行业和市民生活需求的同时，尽量减少动拆迁工作招致的不利影响，挽回因此带来的各项损失。”
怎样合理赔偿
在入驻家具村之前，家居商人高玉娇刚经历了上海市另一处家居卖场、莘潮国际家居（松江店）的拆迁。在她看来，莘潮的做法比绿地更合理也更人性化。
一方面，莘潮并没有大肆宣扬商场要拆迁的事，而是给商户留下了窗口期，在优惠活动的配合下，帮助商户清掉了不少库存商品。另一方面，对于撤场期到来时还没卖掉的存货，莘潮以成本价从商户手中收购，然后由商场组织甩卖。除此之外，高玉娇领到了相当于店面装修投入50％的赔偿款。
而与绿地签署了撤场协议的受访商户普遍反映不满意协议，该协议显示，绿地开出的条件是除此前已承诺的9月、10月以外，给予撤场商户3月-4月不等的免租。
商户们认为，这些免租不足以抵消因营商环境被破坏而造成的经营损失，更遑论补偿装修投入了。
“没有赔偿。”签署了协议的家具商人杨睿对《财经》记者说，“来谈判的人告诉我们，如果想要赔偿，就先把房租补齐，以后也每月按时交，待在家具村里等消息。”
杨睿最后决定签协议离开：“毕竟还要做生意，不能一直在这里耗着。”
被起诉的齐悦也和绿地就撤场协议谈判过，她最终决定不签，与绿地对簿公堂。“我提出可以放弃赔偿，只要把签合同时抵押的保证金还给我就好。”齐悦说，“但绿地不肯退，而是要用来抵偿免租月份之外的租金。这让我无法接受。”
家具卖场要拆迁时，如何对商户进行赔偿是合理的呢？
中国家具协会秘书长张冰冰告诉《财经》记者，赔偿一户一议是合理的，因为家居卖场的装修投入与店铺面积、产品形态、装修档次等都有很大关系，很难一概而论。但一户一议的谈判过程应该引入有资质的第三方装修评估机构，对装修投资额进行评估，不能由家具村一方说了算。
多数受访商户表示，从2019年9月至今，绿地没有请评估机构来过家具村。
但最近事情有新动向。张文告诉《财经》记者，2020年6月29日，绿地工作人员带着一位据称是评估公司的员工到店里评估。该员工让张文提供装修图纸、装修合同等资料，但未告知张文其职务与所在公司名称。绿地工作人员对张文说，他的商铺被绿地挑中做试点，在所有入驻时间较短的商户里，仅有他得到了评估。
上述小商户的辩护律师告诉记者，“法院现在也觉得有点骑虎难下，最近这类案件开庭，法官都希望尽可能协商解决，给足双方机会。”
中国大中城市的城市更新、产业升级已经进入快车道，随之而来的拆迁过程中，新旧产业如何界定？如何尊重并妥善处理中小商户的合法经营权益，仍然没有一套行之有效的应对机制。
多位业界、法律界人士在采访中表示，希望对吉盛伟邦绿地国际家具村拆迁事件的处理可以成为上海市政府解决此类事件的范本，给全国打个样。
（应采访者要求，张文、齐悦、杨睿、刘言为化名）
本文将刊于2020年7月6日出版的《财经》杂志
责编 | 刘思言 siyanliu@caijing.com.cn
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