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裁判要点：
以物抵债协议与《查扣冻规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。
案情摘要：
1、中业公司与恒远公司签订《团购商品房预购协议书》：中业公司欲以其开发的房屋抵顶未来应支付给恒远公司的混凝土价款。
2、后双方又签订《团体商品房预售补充协议书》：明确确认恒远公司已购得案涉房屋，但却始终没有为恒远公司办理过户登记。
3、因恒远公司与孙宝刚存有债务纠纷，孙宝刚以案涉房屋恒远公司系实际权利人为由，依据另案生效判决书申请法院对该房屋强制执行。
4、中业公司向法院提出执行异议。
争议焦点：
中业公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益？
法院观点：
关于恒远公司对案涉房屋是否实际享有所有权的问题。恒远公司拟采取以物抵债的方式取得房屋所有权，应属继受取得。在办理房屋登记之前，继受取得的法定公示要件尚未达成，因而涉案42户房屋的物权并未发生变动，恒远公司依据其与中业公司之间签订的协议仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，而不能直接获得房屋所有权。
此外，对于该补充协议可否视为中业公司以书面方式确认恒远公司为实际权利人的问题，本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”之规定，系基于现实当中名义购买人与实际购买人不一致的情形而进行的规制，且需要不动产的登记人向人民法院以书面方式确认实际权利人。而在本案中，恒远公司与中业公司之间签订的《团购商品房预售协议书》以及《团体商品房预售补充协议书》均属于以物抵债协议，二者之间并非“名义购买人与实际购买人”的关系。此外，中业公司不但从未向人民法院作出任何书面确认，反而坚持主张其为房屋的所有权人。因此，恒远公司不能依据《团体商品房预售补充协议书》之约定对涉案42户房屋享有实际所有权。
关于恒远公司对涉案42户房屋是否享有物权期待权的问题。本院认为，以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。就本案而言，恒远公司依据其与中业公司之间签订的抵债协议而产生的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化之属性。
综上，中业公司对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。
案例索引：
（2016）最高法民申3620号
相关法条：
《查扣冻规定》
第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。
未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。
对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
第十九条被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
《执行异议与复议规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
实务分析：
案外人以物抵债的房产未办理过户登记，可否阻却执行？实务中无争议的认为以物抵债不能认定为支付全部价款，案外人不能阻却执行！笔者曾经以最高院判例为切入进行过分析（不再赘述）。
那么，被执行人以物抵债取得的房产未办理过户登记，是否能够在执行环节直接认定为可供执行财产？直接对相关财产推进执行？实务中存在争议。本案例高院改判最高院认可，对此种情形算是作出了较为明确的指引，从统一司法标准角度看，值得推荐。
延伸解读：
笔者在判例基础上对名义权利人和实体权利人不统一的房产执行问题进行梳理。主要针对两种情形进行分析：1、案外人以实体权利为由，阻却对登记在被执行人名下房产执行；2、案外人以名义权利为由，阻却对虽未登记在被执行人名下但属被执行人的房产的执行。笔者认为，两种情形下在认定实体权利人的判断标准上有所不同，在是否应当支持阻却执行的构成要件上也应有所区别。
情形1中，应当在尊重登记的基础上，对案外人的实体权利是否存在进行严格审查，需要重点排除串通逃避执行的嫌疑，因此仅有实体权利人和名义权利人的约定（一般指买卖合同）或共认事实是不够的，应通过严苛的条件限制以切实维护和确保执行申请人权益，打击和规避逃避执行现象。《查扣冻规定》第十七条和《执行异议与复议规定》第二十八条和二十九条都体现了这一精神。
情形2中，则反之。情形2之所以能够得以执行，往往存在执行前的确认和调查，已经对实体权利人与名义权利人不符进行过判断。主要判断依据是《查扣冻规定》的第二条第三款、第十九条。在此过程中如果名义权利人对此提出异议，司法过程中应尊重曾有调查的基础上，对案外人的实体权利是否存在不能采用“同时满足多项构成要件”的标准判断。只要查明名义权利人和实体权利人之间存在真实有效的代持或买卖协议或其他权利归属的约定文件，即可推进执行。至于被执行人（实体权利人）是否占有、未能登记是否存在过错等在所不问。这样才符合实事求是的要求。
实务中应当区分上述两种情形区别对待，部分法院甚至较高级别法院的法官认为在情形2中，仍应当适用《执行异议与复议规定》第二十八条、二十九条判断和认定实体权利人，进而作出能否支持阻却执行的判定。笔者认为，的确存在不妥。本文延伸部分仅是抛砖引玉，未深层次思考和讨论执行中对权利归属进行实质审查应当如何把握、执行异议之诉是否可以吸收审查代持关系（或合同关系）等问题。
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