这是魔都财观的第260篇原创文章
大家都知道，影响房价的因素有许多，比如很多人关心的学区和医疗资源。
而最近一些年，随着线下零售的强势回归，越来越多专业人士开始留意到商业实体对于房价的支撑作用。比如很多人都强调买房要选在星巴克门店2公里范围内。
卢俊也曾经在文章里提到过：盒马免费配送3公里内的“盒区房”就是要比一街之隔的非“盒区房”值钱。
如果我们愿意花些时间，仔细琢磨一下这些所谓的经验，我们会发现，其实所有的方法，本质都是在探寻房产对人的居住价值的回归。因为未来的好房子，一定是要让住进去的人更加便捷和快乐。
而零售业，恰好是与居住需求发生最高频互动的业态，零售品牌也是一个极好的参照物，帮助我们窥探出，那些在交易流通中隐约闪现出的居民财富，找到那个属于自己的圈层人群。
所以我们花了一些心思，从零售品牌入手，研究出一个特别适合品质生活自住需求的选房方法——跟着Ole超市去买房，今天分享给大家。
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我们先来介绍下Ole超市。Ole超市是华润万家旗下的超市品牌，进口商品占到70%以上，是国内最具规模与实力的高端连锁超市，目前已进驻14个国内一二线城市。
不同于大家常见的大润发和沃尔玛超市的大众定位，Ole超市选址普遍在城市的绝对核心区域，客群瞄准一个城市的塔尖购买力。
我们用上海来举例子，Ole大多开设在内环内区域，具体看下图。
主要是位于外滩、静安寺、陆家嘴、徐家汇、虹桥开发区都是上海老牌黄金地段，联洋也是近十几年新晋的高级中产区域。
即便是外环附近的Ole上海万象城店，周边也发展起了堪比市中心的商业配套，还是有名的韩国人聚集区。
我们继续以Ole上海万象店来举例子。从房价上可以看出，虽然该店位置已经靠近外环了，但它周边次新二手房单价依然达到7.5万以上，比其他外环线区域高出一大截。
这里不得不赞叹华润的眼光，早在2008年就拿下了万象城的商办用地，提前预估到了该区域有较强的购买力。
反过来，万象城与Ole超市的完工使得外环边的龙柏板块也能享受到核心区级别的生活配套，在上一轮房产牛市中给予周边房价上涨很大的助力。
我们来看看Ole上海万象店周边房价，龙柏香榭苑在上一轮涨了超过一倍。
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看完上海，我们再看看Ole在其他城市的选址，里面也藏了好多玄机。
很多人不知道的是，Ole超市是在深圳起家的。
自从2004年在罗湖开了Ole全国首店后，陆续在福田、南山开店，最新开的分店在宝安中心的壹方城。大家看下图。
不知道大家有没有注意到，Ole店的发展史，就是一部深圳的扩张史，一路向西。这二十多年时间，Ole完整见证了深圳的崛起，也证明了Ole在发现潜力地段上独到的眼光，它的开店方向就是最好的自住买房方向。
因为商业地产的成功比住宅更需要人气，能被Ole看中的地方，购买力都不会太差。因此Ole的选址方向，非常适合我们来判断那些崛起的二线城市网红板块的内在价值。
但当我们打开二线城市Ole门店地图的时候，我们发现Ole超市的选址基本都在绝对核心区，看起来Ole对二线城市高端购买力的判断是比较谨慎的。
下图中长沙Ole选在市中心芙蓉区。
杭州Ole选址在主城六区。
成都的Ole也在市中心核心位置。
在二线城市里，Ole几乎就没有在网红新区开过店，这是个非常有意思的现象。
我们都知道过去几年，不少二线城市都出现新区房价逆袭的现象，城市近郊的房价慢慢追赶甚至超过核心区的房价。比如长沙的梅溪湖房价接近了五一广场，杭州的奥体蹿升势头直逼钱江新城，成都的天府新区房价已经超过了市中心。
虽然在住宅市场，普通客户用真金白银，认可了近郊板块的价值。但是在老辣的零售运营商眼睛里，似乎新区并没有那么热。
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好，讲到这里，我知道一定会有人问，为什么我们就这么看好Ole可以找到高端购买力，进而找到潜力高房价地段呢。
原因在于Ole的不太一样的零售打法。它主打的是健康和快乐。简单滴说，它就是专攻轻奢生活方式的零售品牌。
Ole超市绝大部分商品来自进口渠道，健康和便利的高端食品占了大部分品类，排除了面向平民的下沉商品，省去了挑选比价的过程。
我们可以来做个Ole和盒马的竞品分析。
这种打法没有错，在零售市场上可以找到最广大客群。但是这些追求打折的消费者，映射到买房市场上，就不那么好了，他们大多是刚需上车客户。这样的普适性需求，并不适合用来指明潜力高房价的方向。
可以看出，Ole更加突出头部商品，砍掉了大量中低端产品，界面简洁明了。在它更少的SKU可售单品里，单价平均比盒马的贵个一、二成，当然品质也会好一些。
之所以这么做，我想OLe应该是希望通过价格来筛选出高净值人群。
因为高净值人士的时间是非常值钱的，并不愿意花费大量时间挑选商品。在家门口开的Ole超市，提供高效、高品质的日常购物选择，更容易切入到追求高品质生活的人群中去。
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好了，讲到这里，大家应该明白了OLe超市的价值。接下里我们看看如何利用Ole选址，用来指导我们买到高端潜力居住社区。
首先谈一下一线城市。
一线城市有比较多的成熟地段，是非常好的零售业务聚集地。但是现在Ole超市在一线城市布局大多在黄金地段，价格不菲。成熟配套的反面是未来有限的想象空间，目前买在此类区域已经很难再获得超额收益。
大型商办+Ole超市的布局，基本能锁定这个片区会引入大量高端产业人口，而产业人口是最好的高房价接盘侠。
二线城市的选筹可以分为两种情况。
二是房价扁平的城市，如重庆、成都、长沙。此类城市的买房策略最简单，直接买在Ole超市周边即可。同样的单价，买在Ole超市旁边就是锁定了更强的区域购买力，未来对房价的支撑就更为扎实。大家会发现，这样选出来的房子往往会坐落在传统核心区。这也是我们一贯的思路，既然城市核心区和新区的价格差不多，不如反过来选区位更好的核心区。
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最后谈谈对Ole未来的预期。
最近十几年中国经济发展迅猛，按照目前这个势头发展下去，中国的GDP会在2028年追上美国。
经常出国的朋友都会有一种体会，很多趋势表明，发达国家的现在就是我们的未来。
那如果大家留意过欧美的房价，就会发现大部分情况下，一个地方的房价和是零售业发达程度成正比。因为只有人多的地方才有房地产，只有有钱人多的地方才有高房价，而这些地方都是零售业喜欢去的地方。
未来的中国房地产越来越不缺房子，缺的是能让人健康快乐的好房子。在目前大部分房企产品改进空间不大的情况下，小区周边零售业态，事实上已经成为大家买房时的一个重要指标。
因为选中一个零售品牌，其实就是找到了和品牌调性相吻合的同一类人。而选择Ole就意味着开启一份轻奢的生活，这是大部分人梦里面一个家应该有的样子。
以上是正文来自观观和阿楼。
原创不易，感谢支持。
